Ивано-Франковск входит в тройку лучших в Украине по темпам развития строительной отрасли
В прошлом году в экономику Ивано-Франковщины субъекты ведения хозяйства вложили 4,8 млрд грн капитальных инвестиций, сообщило Главное управление статистики в области. Из них инвестирование в основной капитал более всего выросло в Калушском районе — в 8 раз, Городенковском — в 2,5 раза, Верховинском — в 1,8 раза, Косовском и Рогатинском — в 1,7 раза и на территории Ивано-Франковского горсовета — на 45%.
Инвестиции в жилье
Инвестиции в первую очередь были направлены на развитие гостиничного и ресторанного бизнеса, предприятий рыбного промысла, финансовой деятельности, здравоохранения и предоставления социальной помощи, промышленности, транспорта и связи, образования и торговли.
На строительство жилья выделено 810 млн грн, что выше по сравнению с 2006 годом на 23%. Активно велось жилищное строительство в Ивано-Франковском (половина объема инвестиций области в жилье) и Яремчанском (десятая часть) городских советах, а также Тисменицком, Коломыйском и Калушском районах (более 4%).
Основным источником финансирования инвестиций в жилищное строительство были и есть собственные средства предприятий и организаций, за счет которых освоена половина всех объемов. За счет кредитов банков и других ссуд — 14%, средств иностранных инвесторов — 8%. Население на строительство индивидуального жилья использовало 408 млн грн (10%), собственных квартир — 152 млн грн (4%).
Комплексы. Многоэтажки
В ноябре нынешнего года в центральной части Ивано-Франковска на месте бывшего военного городка, расположенного в районах улиц Коновальца и Национальной Гвардии, начнется строительство микрорайона, рассчитанного на 18 тыс. жителей. Заказчиком проекта является местное ООО «Маодот-И». Как рассказал директор структурного подразделения этой компании Тарас Виноградник, сейчас разрабатывается проект нового жилмассива, который потом должен получить одобрение горсовета и пройти госэкспертизу. «Площадь земельного участка составляет почти 17,4 га. В 2005 году он был передан нам Министерством обороны согласно договору о паевом участии, по которому мы должны выделить военнослужащим, стоящим на очереди, порядка 13 тыс. кв. м жилья. Помимо этого, в соответствии с договором между нашей компанией и Ивано-Франковским горсоветом мы должны передать мэрии порядка 5 тыс. кв. м жилья в новом микрорайоне», — уточнил г-н Виноградник. По предварительным данным, проектируемый жилмассив включит более 50 жилых домов высотой от 7 до 16 этажей и общей площадью порядка 200 тыс. кв. м (около 3 тыс. квартир). Около 30% из них будут жильем эконом-класса, 45% — бизнес-класса, а остальные — элитные.
Также предполагается возвести три подземных паркинга на 500 автомобилей (площадью 10 тыс. кв. м), культурный центр (8 тыс. кв. м), включающий картинную галерею, выставочный и кино-концертный залы. Кроме того, предусмотрены школа для 900 учеников и два детских сада на 180 мест каждый. В микрорайоне проложат шесть дорог общей протяженностью 9 км. По словам Тараса Виноградника, инвестиции в проект составят 1,15 млрд грн, а реализовать его собираются до 2012 г. в несколько этапов. За год с начала строительства предполагается возвести десять домов различного уровня комфортности, что обойдется компании в 200 млн грн. Продавать квартиры планируют лишь после сдачи высоток в эксплуатацию. Как уверяет г-н Виноградник, цена эконом-предложений будет ниже среднерыночной ($1-1,4 тыс.), но точных цифр не называет.
В Ивано-Франковской мэрии считают, что участков под застройку в центре города больше не осталось. Однако на периферии еще можно освоить четыре надела — местные чиновники уже утвердили детальную планировку этих земель. Один из них, площадью 8,25 га, расположен в районе запроектированной улицы Молодежной, где власти хотят видеть 250 тыс. кв. м жилья. Еще 1,34 га находится на территории пока несуществующей улицы Карпатской и предназначен для возведения домов общей площадью 27 тыс. кв. м. Новый микрорайон на 136 тыс. кв. м жилья инвесторы смогут построить на 2,5 га вдоль запроектированной 1,5-километровой улицы Промышленной и еще на 71 тыс. кв. м — вдоль улицы Хриплинской (1,35 га).
Жилые массивы
Решая проблему свободных территорий для строительства жилых домов, Ивано-Франковский горисполком еще в 2005 году приступил к застройке новых районов города. Новые жилые массивы разместятся на месте бывшего военного полигона (территория 1500 га около Черного леса), вдоль трассы Тысменница—Ивано-Франковск и за с. Вовчинцы.
Сейчас строительство жилья в Ивано-Франковске ведет около 50 компаний, из которых крупные — «Украинская строительная компания» (Киев) и ООО «Экстим» (Ивано-Франковск).
Среди новостроек города особо следует отметить введение уже в этом году жилищного комплекса «Захидный», строительство части городка и всех инженерно-коммуникационных систем в завершающей стадии. Рабочими комиссиями документируются и поэтапно принимаются в эксплуатацию соответствующие сети и все виды работ для последующей приемки Государственной комиссией. Комплекс находится в Ивано-Франковской области в 3-х км от областного центра. Удачное географическое расположение открывает широкие возможности доступа к популярным центрам туризма и отдыха на Прикарпатье, среди которых г. Яремче, туристический комплекс Буковель, с. Свалява и др.
В состав ЖК «Захидный» входит 106 сблокированных индивидуальных дома, а также широкая инфраструктура для обеспечения комфортного проживания. При проектировании учтены наработки известных украинских и европейских архитекторов, сбалансированы наиболее удачные элементы аналогичных проектов, выдержаны все международные стандарты. Дома делятся на 5 категорий: «компакт», «компакт+» «комфорт», «комфорт+» и «люкс» в зависимости от площади, количества этажей и других составляющих. К каждому жилому помещению прилегает индивидуальный земельный участок. Жилмассив имеет собственную артезианскую скважину (250м), начато строительство главного резервуара запаса чистой питьевой воды (156 куб. м). Для удобства жителей новостройки открыт автомобильный маршрут «Ивано-Франковск-Захидный».
Мэрия диктует
Невзирая на то, что Ивано-Франковск перестраивается безумными темпами и занимает первые места в Украине по динамике сдачи новостроек, проблему обеспечения жителей жильем это не решает. В настоящее время в Ивано-Франковске почти 90 тыс. жителей нуждаются хотя бы в каком-то жилье. Потому-то идеей «доступного жилья» начала проникаться и местная власть. Придя на пост городского председателя, Виктор Анушкевичус еще два года тому назад вынудил застройщиков, для которых предыдущая городская власть создала достаточно много преференций, выплачивать городу 9,35 % от объемов построенного жилья. Был создан так называемый фонд социально-экономического развития города.
«Идея заключается в том, что застройщики платят в фонд 9,35 % от объемов построенного жилья в виде жилищной площади, или деньгами (стоимость квадратного метра утверждена Минстроем), — говорит мэр города Виктор Анушкевичус. — Таким образом, город, предоставив разрешение на строительство, получает от застройщика из одного гектара земли почти миллион долларов, потому что на гектаре строится 200-квартирный дом». 40% поступлений из фонда выделяют на обеспечение квартирами тех, кто стоит в очереди на жилье.
Пыталась внедрить собственную программу «Доступного жилья» и Ивано-Франковская риелторская компания «Прикарпатский дом». «Мы нашли строительную компанию, которая предварительно имела разрешение на отведение земельного участка, — рассказывает Сергей Майзель, директор РК «Прикарпатский дом». — Договорились с застройщиком о том, что все жилье, а это четырнадцатиэтажный дом на сто квартир, кроме первого этажа, он продаст жителям города, которые находятся в очереди, по низкой цене. Если тогда метр стоил $650, то мы предлагали продажу на 25% и более дешевле».
Удешевление стоимости «квадратов» достигалось и через предыдущие договоренности с Виктором Анушкевичусом о том, что застройщик не будет отчислять необходимые проценты в фонд социально-экономического развития города. «К тому же наша компания даже договорилась с банком о том, чтобы ивано-франковцам, которые будут покупать это доступное жилье, предоставляли кредит лишь под 10,2% годовых, — говорит Сергей Майзель. — Также мы отказались от платы за наши услуги как риелторской компании. Все было просчитано до мелочей: местной власти такой проект на пользу, потому что возводится дешевое жилье; застройщик знал, что он зарабатывает на первом этаже дома; ивано-франковцам, которые находятся в очереди, тоже выгодно покупать квартиры более дешево еще и с предоставлением кредита под невысокие проценты. А для нашей компании это был имиджевый проект. Однако не сложилось».
Проект приостановили по указу Кабмина о том, что все земельные участки должны продаваться лишь с аукциона. Поскольку земля застройщику, который согласился принять участие в этом проекте, еще не была отведена, то ее должны были бы уже продавать с торгов, и стоимость, понятно, выросла бы в 4-5 раз. Соответственно, и жилье становилось уже совсем не таким доступным.
«Я не понимаю, чего государство достигнет именно таким способом, — признается Сергей Майзель. — Государственные мужи только сбивают рынок недвижимости. В действительности, украинцы, которые не имеют больших средств, не смогут его приобрести даже по цене 600 долларов за квадрат. Поэтому вполне вероятны спекуляции. Богатые будут покупать более дешевые квартиры с целью перепродажи. К тому же застройщику не выгодно работать в этой программе, он ничего не зарабатывает».
По мнению Сергея Майзеля, было бы целесообразнее строить новое жилье на тех же условиях, но, например, заключать договоры с застройщиками, чтобы они выделяли какую-то часть квартир для горожан, которые находятся в очереди на получение. Их можно просто отдавать или продавать даже по $300 за кв. м.
Уровни
По уровню цен на жилье, как считает директор агентства недвижимости «Тонус» Николай Тарасюк, Ивано-Франковск сегодня где-то на 17-18-м месте среди областных центров Украины. Стоимость квадратного метра жилой недвижимости на вторичном рынке — в пределах $900-1300, на первичном — $570-1200. Ежегодно с 2004 года цена растет на 100-150 долларов за «квадрат». Такая динамика прослеживалась и в прошлом году. Особенно в центральной части города.
Интенсивную застройку Ивано-Франковска начали с 2003 года местные строительные компании. Этому способствовал ряд факторов: наличие свободных площадей в центре города за счет земель военных частей, упрощенная процедура получения участков под застройку и большой спрос на жилье, сформированный средствами работников. В настоящее время свободной земли в центре города почти не осталось, строительство осуществляется благодаря снесению старого фонда одноэтажных зданий, застраиваются дворы и площадки и т. п.
По данным Главного управления статистики в Ивано-Франковской области, на начало 2008 года в областном центре на учете для улучшения жилищных условий находилось свыше 17 тысяч семей и одиночек. Увеличивается срок пребывания семей в очереди на получение жилья. В 2000 году ожидали улучшения своих жилищных условий на протяжении 10 лет и больше почти 10 тысяч семей, а в 2007 году — уже почти 13 тысяч. На протяжении 2007 года получили квартиры 167 семей, в 2006 году — 86, из них почти каждая пятая находилась на квартирном учете 10 и более лет.
Нюансы рынка
Как говорит Наталия Гречанык, маркетолог риелторской компании «Прикарпатский дом», для эффективного мониторинга данного рынка и успешной работы на нем необходимы простые и доступные индикаторы, которые помогают отслеживать ситуацию на нем и принимать решение.
Так, изменение средней стоимости квартир может быть связано не только с изменением цены на квартиры, как с перераспределением самого квартирного предложения на данном рынке. Например, если в подобное «изменение» попало больше дорогих (или же более дешевых) квартир (проданных или выставленных на продажу), чем в базовом месяце, то средняя цена формально растет (спадает). Такие статистические колебания средней цены могут сформировать ошибочное представление об удешевлении квадратного метра жилья при очевидной тенденции роста. Данные методики расчета могут быть приемлемы лишь для групп товаров FMCG (от англ. fast moving consumer goods — товары ежедневного спроса, широкого потребления), но не для рынка недвижимости в целом.
Рынок недвижимости, по своей сути, очень инертный. При установлении определенной тенденции (собственно, постепенно составленной ситуации за период) ее изменение проходит не за один день, как на фондовом или валютном рынках, а как минимум 1,5-2 месяца. Разумеется, это касается не только Ивано-Франковска, но и украинского рынка жилья в целом.
При методологии расчета среднего уровня на жилье (учитывая индекс стоимости жилья) стоит придерживаться нескольких гипотез:
1. Рынок недвижимости инертен и быстро не реагирует на смены в обществе. Это связано с тем, что решение о покупке недвижимости не принимается спонтанно — это дорогой товар.
2. Наиболее адекватным показателем для понимания в общих чертах рыночных тенденций является именно вторичный рынок жилья как рынок законченного товара с невысоким уровнем риска.
3. В рамках одного города изменение цены (стабильность, снижение, рост) на все типы жилье пропорциональна.
На сегодняшний день средняя обеспеченность жильем на 1 человека явно не дотягивает до среднеевропейского показателя в 30 кв. м. В Ивано-Франковской области она составляет 22 кв. м, а в самом областном центре — 18,2 кв. м на человека), и поэтому рост цен будет продолжаться. Однако резкого подорожания жилья при существующей политической и экономической ситуации эксперты не прогнозируют. Собственно, стоимость жилья регулируется на сегодняшний день экономическими факторами: платежеспособностью и уровнем занятости населения, инфляцией, стоимостью энергоносителей, стройматериалов, топлива. Кроме этого, не менее важным является отставание предложения от реального спроса.
Нужно отметить и еще одну местную тенденцию. В Ивано-Франковске увеличится количество земель, пригодных для строительства жилья. В Управлении архитектуры уже разрабатывают программу по переводу под жилье садово-огородных кооперативов. Об этом сообщил начальник управления Игорь Гаркот. По его словам, таким образом под строительство жилья освободится около 645 га земли. «Это может быть малоэтажное жилье. Фрагментарно эти территории могут еще использоваться и как садово-огородные кооперативы — то есть частично переводиться под жилье. Возможно, отдельные территории стоит переводить под строительство многоэтажного жилья. Теперь мы чувствуем, что есть стремление людей, которые бы хотели на этих своих маленьких участочках переводить садовые домики в жилье. А для этого, соответственно, нужно иметь планировочную документацию", — сказал г-н Гаркот.
Ивано-Франковск Анатолий Василишин