Закарпатський ринок нерухомості "знерухомили" законодавчі зміни

З 1 серпня ввели нові правила оцінки майна, а з 1 вересня обмежать безготівкові розрахунки 150 тисячами гривень.

Фахівці прогнозують тимчасовий параліч ринку нерухомості: оптимісти – на тиждень-два, песимісти – на кілька місяців. Це пов’язано з новими правилами оцінки майна: з 1 серпня визначати його вартість можуть лише сертифіковані фахівці, що пройшли спеціальні курси. Але це ще не все. З 1 вересня розраховуватися готівкою можна буде лише в межах 150 тис. грн., а для придбання помешкання цього явно мало. «Закарпатка» намагалася розібратися в плюсах і мінусах згаданих нововведень, а також з’ясувати, як вони вплинуть у підсумку на вартість купівлі-продажу нерухомості.
Перед нововведенням клієнтів у оцінювачів удвічі побільшало

Отже, згідно з постановою Кабміну від 4 березня 2013 року, відтепер оцінювач повинен мати сертифікат суб’єкта оціночної діяльності й бути включеним до Державного реєстру оцінювачів та суб’єктів оціночної діяльності за напрямом «оцінка для цілей оподаткування…» А отримати цей документ можна на курсах, які відкрили лише з початку липня – спершу в п’яти навчальних закладах України, цього тижня на сайті Фонду Держмайна їх значиться вже 26 (7 вузів – за напрямом для цілей оподаткування, більшість із них ніколи навчанням оцінювачів не займалися). Але все одно до 1 серпня вони не встигли підготувати достатню кількість сертифікованих фахівців. То як же виходити з ситуації і доки триватиме період вимушених відпусток у тих, хто задіяний в операціях із нерухомістю? Оскільки вищезгадані зміни курує Фонд держмайна України, відповіді на ці запитання ми сподівалися отримати в його регіональному відділенні по Закарпатській області. Однак там від коментарів відмовилися, пославшись на те, що всі вказівки й роз’яснення йдуть безпосередньо з центрального органу. Відтак наша газета звернулася до ТОВ «Байт» – найстарішого в краї з тих, що займаються оціночною діяльністю. Його директор Володимир Денисенко щойно повернувся з Києва – здавав екзамен для керівників суб’єктів оцінки. (Бо ті, хто вже працює в цій галузі, не мусять відвідувати курси, просто можуть пройти іспити). Крім того потрібен сертифікат окремо по кожному напрямку діяльності, тож до столиці поїде й оцінювач. «Думаю, нам удасться отримати сертифікат, от тільки коли? Адже потрібно ще погодити з Фондом держмайна програму якості оціночних послуг, в якому ж вигляді вона має бути – ніхто не знає. Взагалі відчувається брак конкретної інформації щодо нововведення», – каже Володимир Костянтинович. Він прогнозує, що застій на ринку нерухомості, безумов¬но, буде, й оживе він у кращому разі за 2 місяці. В Інтернеті є й песимістичніші, й оптимістичніші прогнози. Скажімо, президент Союзу фахівців з нерухомості Олександр Рубанов заспокоює: тиждень-другий траплятимуться дрібні заминки при оформленні, а потім ситуація стабілізується. Однак закарпатці в це не дуже вірять і кинулися купувати-продавати нерухомість ще до часу «Х»: у зв’язку з очікуваними змінами кількість клієнтів згаданого ТОВ, наприклад, збільшилася більш ніж удвічі.

Реальний вихід – відтермінувати зміни

До речі, в нашому краї оцінкою наразі займається понад 30 фірм, але, на думку оцінювача Дениса Денисенка, далеко не всі з них зможуть одержати сертифікати. Вони просто не потягнуть нових вимог, там суворі кри¬терії – наявність офісу, Інтернету, кваліфікованих керівників тощо. Утім, річ навіть не в тому, хоч пересертифікація й несе певну загрозу монополізації. «Головне, що саме законодавство сире, непродумане й потребуватиме численних змін. Ну як реагувати на те, що нові правила дозволяють замовнику відмовити в обстеженні об’єкту нерухомості? Як можна оцінити квартиру чи будинок, якщо ти їх не бачив? Це нонсенс. Треба ж переконатися, в якому стані помешкання – з ремонтом чи «убите», чи є там перепланування, не зафіксоване в документах, тощо. І таких моментів, які стовідсотково доведеться міняти, чимало. Тому єдина надія – на відтермінування нововведення. Найкраще б відкласти його до нового року. Знаю, що на колегії Мін’юсту це вже обговорювалося», – каже Денис Володимирович.
У той же час деякі нововведення, може, підуть і на користь. «Те, що відтепер усі оцінки реєструватимуть на сайті Держмайна, – поштовх до прозорості. Бо проблема заниження вартості оцінки нині таки є – люди хочуть заощадити на податках, ставки яких при продажу нерухомості в нас дуже високі. Але боротися з цим можна й іншими шляхами. Пересертифікацію я особисто вважаю недоцільною – ми й так регулярно проходимо перенавчання й здаємо екзамени», – ділиться Володимир Денисенко.

Ціна зросте. Може, й удвічі

Проте пересічних закарпатців більше турбує інше питання – чи не зростуть послуги оцінювачів після 1 серпня? «Зростуть обов’язково, – каже Володимир Костянтинович. – Адже треба пройти платні курси, здавати екзамени, відкривати й обслуговувати веб-сайт, постійно здавати звіти в Фонд Держмайна. А головне – за чутками, слід придбати запатентовану комп’ютерну програму, яка буде автоматично проводити розрахунок оцінки майна. Ліцензійне програмне забезпечення дуже дороге, тож саме від нього значною мірою залежатиме ціна послуги. Досі оцінка квартири, незалежно від площі, коштувала в нас 400 грн. (у Києві, чув, і 1200), будинку без землі – 700, з ділянкою – плюс 300 грн. Думаю, з 1 серпня вартість удвічі збільшиться. Але ми таки сподіваємося на відтермінування».

Безготівкові розрахунки – плюс 1 – 3% від вартості нерухомості?

На ринку нерухомості може позначитися й обмеження на розрахунки готівкою сумою в 150 тис. грн., яке правління Національного банку вводить із 1 вересня. Фахівці пояснюють, що це дозволить влити в банківську систему додатково близько 14 – 16 млрд. грн., завдяки чому ВВП зросте на 0,2%. Це позитив. А мінус у тому, що придбання нерухомості через нововведення влетить у додаткову «копієчку» – за даними DOM.ria.ua, воно здорожчає на 1 – 3% від вартості житла. Адже доведеться оплачувати ще відкриття рахунку в банку, переказ грошей, комісію за обмін валют – не секрет, що зараз 85% операцій на вторинному ринку проводяться в доларах чи євро. При придбанні найдешевшої квартири в Ужгороді за $ 35 тис. це виллється приблизно в додаткових 3 – 10 тис. грн., а середнього будинку за $ 100 тис. – у плюс 8 – 24 тис. грн.
І ще один нюанс: за Інтернет-джерелами, суми понад 150 тис. грн. потрапляють під обов’язковий моніторинг – банк мусить повідомити про них до Держфінмоніторингу. А понад 60 відсотків потенційних покупців нерухомості в Україні не готові оприлюднити свої доходи.
Утім, до всього цього фахівці побоюються ще й завмирання операцій на ринку нерухомості у вересні – на початку жовтня через плутанину з процедурами переказу грошей від покупця до продавця. На сьогоднішній день НБУ пропонує кілька варіантів: переказ із рахунку на рахунок; використання депозиту нотаріуса, який проводить угоду, та випуск особливих пластикових карток для розрахунку. «Закарпатка» надіслала до управління НБУ в Закарпатській області інформаційний запит із проханням надати детальнішу інформацію з приводу запланованого нововведення, але відповіді поки не отримала. Якщо будуть якісь цікаві новини – повідомимо читачів додатково.
P.S. У четвер, коли газета вже була готова до друку, стало відомо, що Кабмін таки відклав введення нових правил оцінки майна – наразі на 3 місяці.

Мирослава Галас