Торговый ряд Украины

К началу 2010-го торговые площади в Украине должны прирасти 2,3 миллионами квадратных метров. Количество торговых центров в стране к этому времени может увеличиться в 1,5 раза, а их суммарная площадь — почти вдвое. Большая часть из них — около 1,5 млн кв. м — это качественные ТЦ, возводимые с нуля. Таких за ближайшие два года в Украине будет построено около 20.

Почти все новые торговые центры строятся в регионах — уже в этом году Киев опустился на пятое место по числу торговых новостроек (после Черновцов, Тернополя, Николаева и Донецка). К концу 2009-го по количеству торговых площадей на тысячу жителей столица может оказаться на девятом месте, прогнозируют эксперты Украинской торговой гильдии (УТГ). Хотя еще в начале прошлого года по этому показателю Киев уступал только Николаеву.

Девелоперы массово мигрируют в провинцию из крупных городов. «По итогам первого полугодия первую тройку лидеров (по площади торговых новостроек) составили города с населением 200-500 тысяч человек, — рассказывает управляющий партнер УТГ Виталий Бойко. — Хотя еще в 2007 году 56% площадей приходилось на крупные города с населением от 700 тысяч».

Ушли в провинцию

«Девелоперы вынуждены строить ТЦ в регионах, поскольку в мегаполисах очень дорогие земельные участки и сложно получить землеотвод. При этом провинция привлекает их растущей покупательной способностью местного населения и спросом на качественные торговые площади, превышающим предложение», — объясняет директор по стратегическому развитию и маркетингу компании «XXI Век» Максим Белоус.

Сейчас проекты в регионах развивают XXI Век, Лекс-Холдинг, «Край Проперті», альянс «Фуршет—Auchan» и еще несколько крупных девелоперов. Кроме украинских, на региональный рынок выходят и международные компании: King Cross, 1849 PLC, Acteeum Group, Multi Development.

Однако розничные операторы по-прежнему констатируют отсутствие свободных площадей во всех регионах — в областных городах практически полностью заполнены все ТЦ. «Уровень вакантных помещений в успешных региональных торговых центрах с профессиональной концепцией и выгодным месторасположением очень низок — не более 5% с учетом ротации арендаторов (временно свободных площадей. — Прим. Контрактов)», — рассказывает Максим Белоус.

Дефицит незанятых квадратов позволяет владельцам торговых площадей регулярно повышать арендные ставки. По данным УТГ, только в первом полугодии 2008-го аренда в среднем по Украине выросла на 20-30%. Этим летом в городах с населением от 700 тыс. квадратный метр площади можно было арендовать за $50-80 в месяц. В городах с населением 200-500 тыс. жителей арендные ставки были ниже — от $30 до $50. «Величина арендной платы зависит от месторасположения торгового центра, его концепции и качества, а также от покупательной способности населения конкретного города, — уточняет Максим Белоус. — В регионах базовые арендные ставки колеблются в пределах $25-80 за квадратный метр в месяц для отделов площадью 60-300 кв. м, до $20 — для якорных арендаторов (как правило, крупных сетевых ретейлеров)».

Самая дорогая аренда торговых площадей этим летом была в городах с наиболее высокой покупательной способностью населения — Днепропетровске, Одессе и Донецке. Здесь аренда квадратного метра в новых ТЦ еще до ввода в эксплуатацию стоила $60-80 в месяц.

Вместе с ростом предложения на рынке все четче прослеживается повышенный интерес арендаторов к качественным помещениям в современных ТЦ. Во многих городах качество торгового центра уже стало вторым по значимости ценоообразующим фактором после месторасположения. «Большинство торговых объектов лишь условно можно отнести к ТЦ, — объясняет управляющий партнер Украинской торговой гильдии Виталий Бойко. — Качество их остается низким, поскольку большинство располагаются в реконструированных, причем зачастую не лучшим образом зданиях». Разница стоимости аренды квадрата — в зависимости от уровня ТЦ — в крупных городах может превышать $100.

По информации Максима Белоуса, на сегодняшний день процент пустующих площадей в неудачных проектах достигает 20-30%. С увеличением предложений требования арендаторов будут повышаться.

В сетях

Активный спрос на ТЦ в провинции формируют преимущественно сетевые розничные операторы, предпочитающие торговые центры отдельно стоящим магазинам. «В столице для сетевиков не хватает торговых площадей, они готовы воспользоваться качественным предложением в регионах, — говорит Виталий Бойко. — При появлении в городе современного торгового центра интерес сетевых операторов к населенному пункту возрастает».

Регионы сейчас активно осваивают как отечественные сети, так и транснациональные ретейлеры. О планах развития в Запорожье, Днепропетровске, Львове, Одессе и Луганске заявили российские О`Кей и Мосмарт, Auchan, Real, Obi, Praktiker.

Французская Auchan в ближайшее время планирует строить ТЦ и открывать гипермаркеты в городах-миллионниках, в частности в Харькове. Немецкая сеть гипермаркетов Real, в отличие от французов, собирается реализовать проекты во всех городах Украины с населением от 200 тыс. человек. В нынешнем году откроют свои магазины в двухсоттысячниках: Амстор, Гранд Маркет, Дафи, Экватор, Караван, Материк.

Сетевики, как правило, нуждаются в больших площадях, поэтому на рынке торговой недвижимости преобладает тенденция укрупнения проектов. «В 2006-2007 годах в регионах преимущественно вводились в эксплуатацию объекты небольшого размера, — вспоминает Максим Белоус. — Год назад ТЦ в провинции в среднем предлагали в аренду не более 10-15 тыс. кв. м». Владельцы проектов, заявленных к вводу в эксплуатацию в 2008-2009 гг., готовы предложить в аренду не менее 30 тыс. кв. м.

Перестройка

Строительный бум торговых центров в провинции в скором времени может обернуться падением доходности девелоперского бизнеса. По подсчетам Виталия Бойко, к 2010-му, если будут реализованы все заявленные проекты, на 1000 украинцев в среднем будет приходиться 96 кв. м торговых площадей — вдвое больше, чем сегодня. «В некоторых городах этот показатель превысит 300-400 кв. м на 1000 жителей, — прогнозирует эксперт. — Потребительский потенциал многих городов попросту не потянет такое количество». К примеру, в Праге, где на тысячу жителей приходится 350 кв. м, аренда квадратного метра в ТЦ стоит $50 в месяц, в Варшаве с 400 кв. м — в среднем $55. Для стран Восточной Европы, где средняя зарплата заметно выше украинской (в Польше и Чехии — более EUR700), такая аренда вполне оправдана. В Украине в июле этот показатель не превышал EUR230 (сейчас, в первую очередь из-за роста курса гривни, — около EUR250-260), зато средняя стоимость аренды была выше, чем в странах Восточной Европы: более $60 кв. м/мес.

Раньше высокие ставки аренды собственники торговых центров аргументировали дефицитом качественных площадей. Но к концу 2008-го, по крайней мере, шесть украинских городов по количеству этих площадей вплотную приблизятся к средним восточноевропейским показателям: Николаев и Тернополь (более чем по 260 кв. м), Черновцы (480), Симферополь (260), Черкассы (300) и Ровно (около 320). В следующем году список дополнят Донецк, Киев, Одесса, Днепропетровск, Львов, Мариуполь, Харьков, Полтава, Житомир, Винница и Ужгород. Если все строящиеся торговые центры будут сданы в срок — к концу 2009-го там на тысячу жителей будет приходиться по 250-320 квадратов площади супермаркетов, магазинов и бутиков.

Большое количество проектов крупных ТЦ рано или поздно приведет к насыщению рынка и, как следствие, снижению арендных ставок и доходности торговых площадей. Правда, большинство экспертов считают, что произойдет это не в следующем и даже не в 2010 году. «Аренда в ТЦ в ближайшее время дешеветь не будет, — уверен аналитик Украинской торговой гильдии Ярослав Иванов. — Ситуация может измениться только к 2011-му, когда заявленные объекты будут реализованы». Впрочем, все эксперты, давая прогнозы относительно объемов строительства ТЦ в Украине, делают оговорку: «Если у девелоперов хватит средств». Пока проблемы банковского сектора (дефицит ликвидности) практически не отразились на финансировании строительства торговой недвижимости. Но если финансовый кризис сменится экономическим, падение покупательной способности неизбежно приведет к стагнации в ретейле. Крупные сети откажутся от экспансии в регионы, спрос на торговую недвижимость упадет.

Сейчас срок окупаемости торговой недвижимости в Европе составляет 10-15 лет. Рентабельность на уровне 6-11% годовых считается хорошим результатом. По данным украинских операторов, пару лет назад владелец отечественного ТЦ возвращал инвестиции в объект за 5-7 лет. Теперь, по утверждениям девелоперов, торговые центры в Украине окупаются в течение 8-10 лет и, как правило, при меньших по сравнению с европейскими затратами по возведению и запуску объекта. Падение средних арендных ставок в городах с населением до 500 тыс. жителей с $60-50 в месяц до $40 может увеличить срок возврата инвестиций в торговую недвижимость до среднеевропейских 15 лет.

Как это работает

ТЦ площадью 15 тыс. кв. м в регионе может приносить владельцу свыше $3 млн прибыли в год

«Как правило, в торговом центре сдается в аренду 60% всего объекта, — объясняет аналитик компании SV Development Сергей Костецкий. — Например, в ТЦ площадью 15 тысяч квадратов — это около 9 тысяч».

При условии 100%-ной наполняемости, сдавая квадрат за $60 в месяц, владелец будет получать $540 тыс., или $6,48 млн в год. «Эксплуатационные расходы на содержание ТЦ составляют в среднем от 15% до 30%, — уточняет Сергей Костецкий. — Это означает, что с $6,48 миллионов дохода владелец получит около $5 млн прибыли без учета налогов».

Таким образом, владелец провинциального ТЦ зарабатывает $3-4 млн в год. Стоимость строительства центра площадью 15 тыс. кв. м составляет $22,5 млн (без стоимости земли). «Цена участка зависит от числа жителей города и величины их доходов, — говорит партнер консалтинговой компании «Диалог-Классик» Артем Новиков. — Цена земли в Луганске будет ниже чем, например, в Харькове. Насколько — решается индивидуально, исходя из формата и месторасположения объекта, наличия коммуникаций и т. д.».

Если считать, что цена участка под строительство доходит в среднем до 30% сметной стоимости проекта — общая сумма капиталовложений инвестора в ТЦ составит около $30 млн. При условной прибыли на уровне $3-4 млн в год, рентабельности такого проекта — до 13-15% годовых, его вполне можно окупить за 6 лет. Подобный расчет не учитывает многих дополнительных расходов, и в реальности это время может затянуться. «За последний год я не встречал проектов ТЦ со сроком окупаемости менее 10 лет», — отмечает аналитик УТГ Ярослав Иванов. Однако во многих небольших городах землю у местных властей можно получить практически даром. В этом случае девелопер работает с рентабельностью в 20%, окупая вложения всего за 5-6 лет.
КОНТРАКТЫ