Как уберечь от банка залоговую квартиру?

Конфликт между банками, выдавшими ипотечные кредиты, и заемщиками, не сумевшими их погашать, будет обостряться. Ведь, согласно изменениям в законе «Об ипотеке» от 14 января, банки могут забирать жилье без суда.

Как признал 1-й замминистра юстиции Евгений Корнейчук, конфискация может сработать и по кредитам прежних лет, если это право забито в ипотечном договоре или в договоре об удовлетворении требований кредитора, пишет "Сегодня".

Банки преимущественно идут на мировую с обедневшими должниками: дают кредитные каникулы, продлевают сроки займов и даже уменьшают проценты. Но многим вовсе нечем платить: потерявшим работу, бизнес или оказавшимся на больничной койке.

«Сегодня» с помощью юристов предложила гражданам способы самозащиты, позволяющие втянуть банк в судебную волокиту, а то и вовсе лишить его возможности отнять залоговую «крышу» (см. номер за 24 марта). Но один из крупных банков счел эти советы некорректными.

Узнав о возражениях банкиров, ряд юрфирм ушли от дискуссии — мол, нам выгодно защищать банки, а не граждан. Но нашлись и правоведы, оспорившие аргументы финансистов: адвокат Евгений Подлесный (далее — Е. П.), юрисконсульт Евгений Бондаренко (Е. Б.) из юрфирмы «Шмаров и Партнеры», юрист юрфирмы «Гарант» Дмитрий Мальцев (Д. М.), директор юркомпании «Европейский правовой союз» Александр Ванжа (А. В.), юрист юрфирмы «Про Право» Александр Лаптев (А. Л.) и директор антиколлекторской компании Se-Viks Сергей Сердюк (С. С.).

Давайте выслушаем противников и защитников попавших впросак заемщиков.

МОЖНО ВЫИГРАТЬ НА СТОИМОСТИ

Банкиры

«Если оценка отчуждаемой квартиры была произведена в соответствии с требованиями госстандартов, шансы признания ее недействительной равны нулю. При этом банк в конечном итоге реализует квартиру по сумме оценки, плюс не забудет «выкатить» заемщику проценты и неустойку за весь период судебной волокиты и непогашения долга».

Юристы

А. Л. : «Согласно ст. 33 закона «Об оценке имущества... », любая оценка может быть оспорена гражданином в судебном порядке». Можно жить в этой квартире, пока идут судебные разборки, а они могут растянуться на годы. А есть шанс и с долгом покончить.

«Если вы немного уплатили по кредиту, выгодно отдать залоговую квартиру банку, если в договоре есть пункт, что с этого момента долг считается полностью погашенным», — говорит А. В.

Можно выиграть и в деньгах. Например, вы через ипотеку купили 1-ком. квартиру за $100 тыс., дали аванс банку $20 тыс. и успели погасить $10 тыс. по кредиту: итого на вас висит долг $70 тыс.

В условиях резкого удешевления жилья, квартира будет оценена и продана, скажем, за $30 тыс., то есть вы останетесь должны банку $40 тыс.

Если хотите и дальше жить в этой «хате» — найдите на нее покупателей из числа родственников (сами выкупить ее вы не имеете права). Будете возвращать им $30 тыс. по мере сил — и без процентов, или по «божеским», а не по банковским. Конечно, долг банку $40 тыс. останется, но с ним разберемся чуть ниже.

ДЕТИ — ЛУЧШАЯ ЗАЩИТА

Банкиры

«Законодательство допускает выселение детей при соблюдении минимум двух условий: предоставление иного жилья и согласие органа опеки и попечительства.

Понятно, что из однокомнатной квартиры семью с двумя детьми банк до их совершеннолетия выселять не будет, но! Если ребенок один, а квартира 3—4-комнатная — ситуация будет зависеть только от волеизъявления банка».

Юристы

«Не волеизъявлением банка, а только решением суда могут быть выселены несовершеннолетние — а их права довольно четко защищают законы «Об охране детства» и «Об основах соцзащиты бездомных граждан и бесприютных детей», — парирует А. В.

«Банк может не «очистить», а лишь разменять жилье семьи с детьми на другое, — утверждает Е. П. — При этом ему придется учитывать обязательную норму жилплощади, которая, согласно Жилищному кодексу, составляет 13,65 кв. м на человека.

Отсюда следует, что должникам, имеющим несовершеннолетних детей и проживающих в небольшой квартире, беспокоиться вообще не стоит: шансы выгнать их на улицу призрачны».

ПЕРЕПЛАНИРОВКА — КОЗЫРЬ В РУКАВЕ

Банкиры

«Банк (при самовольной перепланировке жилья должником, не позволяющей получить техпаспорт БТИ и, соответственно, продать эту квартиру. — Авт.) может обязать заемщика за свой счет восстановить первоначальное состояние жилья. В том числе через суд. А если заемщик не исполнит такое решение суда, будет возбуждено уголовное дело и последствия наступят не самые лучшие».

Юристы

«Чтобы банк без согласия должника мог зарегистрировать в БТИ свое право собственности на отчуждаемую квартиру, должен быть отдельный договор об удовлетворении требований кредитора: на основании оговорки в ипотечном договоре это сделать нельзя», — утверждает С. С.

«На практике возбудить уголовное дело по факту неисполнения судебного решения непросто, прокуратура чаще всего отказывает в этом, — говорит Е. П. — На сегодня, согласно ст. 382 Уголовного кодекса, привлечь к такой ответственности можно только должностное лицо, но не заемщика, не желающего приводить жилье в первоначальное состояние. Заставить же его осуществить такие работы практически нереально».

Итак, «уголовка» — всего лишь запугивание со стороны банкиров.

ВЫГОДА ОТ ЗАТЯГИВАНИЯ ДЕЛА

Банкиры

«За весь период судебной волокиты банк выставит проценты, их начисление прекращается только при полном возврате долга, а также неустойку. В итоге за 3—5 лет долг вырастет в пару раз, то есть заемщик, не рассчитавшись за одну квартиру, будет должен за две.

Ну а утверждение, что банк можно измотать в судах и он сам придет просить мировую, некорректно. Интересно, как должен выглядеть процесс «изматывания» неодушевленной структуры, юридического лица?»

Юристы

Е. П. : «Несмотря на то что банк — неживой субъект, его ресурсы небезграничны. На рассмотрение дела в суде ему придется отвлекать персонал, нести транспортные и прочие расходы.

Банк может признать нецелесообразным продолжение процесса, особенно если дело не однозначно выигрышное, а исполнение решения суда будет крайне затруднительно: тогда ему лучше пойти на мировую.

Рост долга за 3—5 лет в 2 раза — фантастика. Согласно ч. 2 ст. 258 Гражданского кодекса, исковая давность требований о взыскании неустойки, штрафа и пени — всего 1 год. Никак не образуется двойной долг».

«Суд может и уменьшить насчитанную неустойку, если должник уже выплатил значительную часть кредита, потерял работу, имеет задолженность по зарплате, болен сам или больны его близкие», — добавляет Д. М.

А как же быть с повисшим долгом $40 тысяч? Банк постарается взыскать его за счет продажи другого имущества заемщика, посему Е. Б. советует: «Во время суда, а лучше до него, «освободитесь» от всего своего имущества: подарите всю прочую недвижимость и «движимость» родственникам — и взять с вас будет нечего».

Наконец, все юристы утверждают, что суд может обязать должника погашать кредит из зарплаты или иных доходов, но не более 20% в месяц от их суммы. Если же официального дохода из-за потери работы нет — пускай банк расслабится и забудет о вашем долге.

РЕЗЮМЕ: ДОЛЖНИК СИЛЬНЕЕ БАНКА

Итак, хватает нюансов, позволяющих заемщику годами водить кредитора за нос. А то и с носом его оставить, если дети у должника есть, а денег (точнее, официального дохода, ведь суд только его видит) на погашение кредита нет.

Да и неплательщиков, успевших нелегально перекроить жилье, банкирам даже через суд вышвырнуть ой как непросто. Но, конечно, и бедному (или хитрому) должнику спокойно спать не придется: залоговое жилье не продашь, не подаришь, не завещаешь.

Очевидно, для обеих сторон лучший выход — идти на мировую и договариваться о том, сколько реально можно платить, пока жизнь не наладится.

Компания "SV Development"