Быть или не быть гостиничной индустрии в Украине

Гостиничный бизнес в нашей стране имеет все шансы для развития и укрепления: тому способствуют нехватка мест, перспективы делового и туристического посещения, предстоящий чемпионат Европы по футболу. Сможет ли кризис и связанные с ним трудности финансирования дорогостоящих проектов воспрепятствовать этому?

Гостиница (отель) – это дом с меблированными комнатами (номерами). И не просто место для ночлега, но и место для временного проживания. В зависимости от уровня гостиницы, в ней предлагаются и дополнительные услуги: питание, развлечение, оздоровление и т. д. Большинство гостиниц как в Украине, так и в мире, действуют самостоятельно, но существуют и сети гостиничных брендов, которые характеризуются едиными стандартами проживания и качества обслуживания.

Классификация и сертификация

Классифицировать отели можно по ассортименту предоставляемых услуг, виду собственности и туристической привлекательности. Кроме того, по словам Элеоноры Мельник, менеджера отдела консультационных услуг в сфере недвижимости «Эрнст энд Янг», широко распространена классификация по местоположению и гостиницаклиентской базе, на привлечение которой ориентированы гостиницы.

С точки зрения местонахождения гостиницы делятся на: расположенные в центре города и пригородные. Первые, как правило, многоэтажные из-за высокой стоимости земли в центре, вторые обычно имеют большие парковки, поскольку преимущественно клиенты приезжают туда на собственных автомобилях. Среди других популярных категорий – гостиницы при аэропортах и на автотрассах, которые расположены за пределами города, и не относятся к пригородным. Кроме того, есть специализированные, курортные и бизнес-отели. Особый вид гостиниц, присущий нашей стране и другим странам бывшего Союза, – так называемые ведомственные гостиницы, которые прикреплены к различным правительственным и местным структурам, а также к крупным компаниям.

С начала 70-х гг., говорит Элеонора Мельник, во всем мире гостиницы стали классифицировать по рыночной нише, на которую они ориентированы. Такая классификация является более современной, поскольку делить гостиницы по месторасположению становится все сложнее из-за быстрого роста городов и постепенного «стирания» границ между городом и его пригородами.

Кроме того, многие типы гостиниц можно классифицировать сразу по нескольким критериям, например, курортную гостиницу можно классифицировать по рыночной нише, местоположению, стилю и предлагаемым услугам.

Как будем звезды считать

Общепринятой классификации гостиниц, говорит Наталья Черная, эксперт-аналитик Группы компаний «Проконсул», в мире нет. Существует порядка 30 различных систем классификации объектов гостиничной недвижимости, которые можно объединить в две основные группы: «европейский» принцип – французская национальная система звезд от 1 до 5, и бальная оценка – индийская национальная система. Есть также системы «корон», «ключей» или «бриллиантов».
гостиница

Наиболее известна и распространена «система звезд (1-5)». Это вполне внятный сквозной принцип классификации на основе соответствия гостиницы определенным требованиям как по качеству самого здания и места проживания туриста, так и по уровню предоставляемого сервиса. Но за полстолетия существования такой системы так и не возникло единого правила присвоения гостиницам звезд: например, «5 звезд» в Египте могут не соответствовать «5 звездам» во Франции. Всемирная туристическая организация несколько лет назад пыталась положить конец «параду звезд», когда количество их на фасаде зачастую служит лишь для привлечения клиентов. Тогда всем гостиничным компаниям был предложен свод правил для определения «звездности», но прижились они, увы, далеко не во всех странах, да и учитывали не все возможные критерии. В качестве международных стандартов в Украине применяют «Межрегиональную гармонизацию критериев гостиничной классификации на основе классификационных стандартов» (одобрена региональными комиссиями ВТО, ноябрь 1989 г.)

Для определения звездности гостиница в Украине должна проходить сертификацию согласно «Правилам обязательной сертификации услуг по временному размещению (проживанию)», утвержденным Госстандартом Украины в 1999 году. Основные требования, характеризующие категорию гостиницы, сформулированы в Национальных стандартах Украины: ДСТУ 4268:2003 – «Услуги туристические. Услуги размещения. Общие требования», ДСТУ 4269-2003 – «Услуги туристические. Классификация гостиниц»; ДСТУ 4527:2006 – «Услуги туристические. Услуги размещения. Термины и определения».

В целом, говорит Олег Пономарев, заместитель операционного директора девелоперской компании «DeVision», «звездность» гостиниц у нас определяется по 134 показателям, но, к сожалению, существующая система отечественной сертификации не соответствует европейской, что иногда приводит к завышению категории. Юрий Таций, руководитель проектного департамента «HCM Group», считает, что классификация гостиниц, построенных в крупных городах за последние годы, в основном соответствует международным стандартам, а вот гостиницы, возведенные еще в советские времена, даже с учетом ремонта и реноваций, чаще всего не отвечают заявленному уровню. В то же время немалая часть отелей в Украине вообще не сертифицированы.

Гостиничное хозяйство Украины

Проблема временного проживания досталась Украине в наследство от Союза, где таблички «Мест нет» вошли даже в киноклассику. Сейчас наблюдается тенденция в лучшую сторону, однако пока что строительство гостиниц не дотягивает до требуемого количества мест и комфорта, а в особенности за разумные деньги.

Все последние годы девелоперы активно развивали свои проекты в офисной, торговой, частично складской сферах недвижимости, поскольку те обеспечивали большуюгостиница доходность. Гостиничный сегмент был в меньшей степени интересен девелоперам в силу более длительных сроков своей окупаемости, как правило, это порядка 7-8 лет. Кроме того, гостиница – это, как правило, сложный в реализации проект, который требует 2-4 года до ввода объекта в эксплуатацию.

Потому гостиницы возводились обычно в двух случаях: 1) когда функциональное значение участка четко зафиксировано; 2) при диверсификации рисков проекта – гостиница строилась в составе многофункционального комплекса наряду с торгово-развлекательным и деловым центрами.

Исключения бывали, но они лишь подтверждали правило.

Элеонора Мельник отмечает, что рынок гостиничных услуг Украины на данный момент находится на начальной стадии развития. В стране насчитывается порядка 1 тыс. 300 объектов гостиничного типа, большая часть из которых – старые/реконструированные строения 70-80-х гг. Мировое гостиничное хозяйство насчитывает порядка 350 тыс. гостиниц, которые предоставляют более 15 млн. номеров, при этом количество их растет ежегодно в среднем на 3-4 %. Таким образом, доля Украины не дотягивает и до полпроцента европейских показателей, что, конечно, свидетельствует о необходимости серьезного развития отрасли.

Наиболее активно гостиничная отрасль развивается в Киеве (где сосредоточено 150 объектов с общим количеством номеров свыше 9 тыс. 200), в крупных индустриальных городах страны (Днепропетровск, Харьков, Донецк), а также в рекреационных зонах (Ялта и Крым, Одесса, Львов и Карпаты в целом). Тем не менее, даже Киев, где показатель обеспеченности гостиничными номерами составляет порядка 6-7 мест на 1 тыс. жителей, далек от европейских стандартов. Например, в Вене этот показатель составляет 26 мест на 1 тыс. жителей, а в Париже – 35. Потому спрос в нашей стране все еще превышает предложение, и в праздничные дни или во время проведения различных выставок найти свободное место очень трудно.
строительство гостиниц

Потому увеличение номерного фонда необходимо для Украины. Особенно это актуально, как сказал Сергей Пирожников, генеральный директор компании «XXI Век Харьков», для городов, которые готовятся к проведению Евро-2012. Украина должна продемонстрировать гостеприимство на лучшем уровне, от этого зависит ее имидж в мире, привлекательность инвестирования и дальнейшего развития.

Еще одной из основных характеристик отечественного гостиничного рынка стал высокий уровень цен при невысоком качестве услуг. В условиях финансового кризиса в Европе уже началось снижение тарифов в некоторых отелях, но, вероятнее всего, в нашей стране в ближайшее время цены будут держаться на достаточно высоком уровне, а их снижение, возможно, не более чем на 5-15%. Причина тому – все та же ненасыщенность рынка.

«Отель на квартире», хостелы и апарт-отели

Превышение спроса над предложением и частое несоответствие комфорта заявленным ценам привели к появлению специфической формы гостиничного бизнеса – посуточная сдача квартир в аренду. Причем речь идет не только о «бабушках возле вокзала», но и о полноценной сфере услуг. По сути, фирмы, предоставляющие такие услуги, являются гостиницами в миниатюре и в эфире. Посредством телефона или сети Интернет можно забронировать квартиру заранее, договорится о времени заезда и выезда, а также оговорить правила проживания. При условии серьезного ведения бизнеса, такая сфера имеет перспективы и в будущем. Ведь всегда найдется желающий снять на короткий срок полноценную изолированную квартиру дешевле стоимости гостиничного номера.

В отличие от квартирного бизнеса, рынок апарт-отелей и хостелов пока не получил должного развития в Украине.

Апартаментами в мировой практике принято называть меблированные гостиничные номера, сочетающие в себе домашний уют и доступ к гостиничному сервису. Чаще всего апарт-отели размещаются на верхних этажах гостиничных и многофункциональных комплексов, расположенных в престижных районах. Апартаменты могут предлагаться как в краткосрочную, так и долгосрочную аренду, а также продаваться. В мировой практике приобретение в частную собственность отдельной резиденции в гостинице уже давно стало нормой, но в Украине аналогичные проекты в большинстве своем пока находятся на стадии реализации. На данный момент в Киеве можно насчитать 5-7 объектов, которые в той или иной степени относятся к категории апарт-отелей. При этом, по мнению Элеоноры Мельник, к числу качественных профессиональных объектов можно отнести лишь один – апартаменты «Senator Apartments». Кроме того, в столице функционируют небольшие отели «Соня» и «Sherborne Guest House», которые с некоторой долей условности можно отнести к данному классу гостиничных объектов. Есть также апарт-отели в Крыму, но они ориентированы в основном на сезонный спрос и предоставление краткосрочной аренды.

До конца 2009 года планируется завершение проекта апарт-отеля «Hilton» на бульв. Шевченко, имеются планы реализации проекта гостиничного комплекса «Riverside Plaza», где будут предложены, наряду с традиционными, номерами и апартаменты.

Хостел – это молодежная гостиница или база отдыха, предусматривающая размещение по типу общежития, с комнатами на несколько человек. Рынок хостелов в Украине начал развиваться в 2003 году, когда была создана «Всеукраинская молодежная хостел организация», одним из основных направлений деятельности которой является создание сети хостелов. «Всеукраинская молодежная хостел организация» является единственным в стране учреждением, имеющим право официально представлять «Международную молодежную федерацию хостелов». Первый хостел был открыт в 2004 г в Ужгороде, на данный момент в Украине действует порядка 20 хостелов, которые расположены в Киеве, Одессе, Львове, Ужгороде, Харькове, Крыму и Каменец-Подольском. К сожалению, в Украине хостелы дорогие по сравнению с соседними странами. Причиной тому, по мнению Романа Пономаренко, президента Всеукраинской молодежной хостел ассоциации, – все тот же спрос, который намного превышает предложение.

Таким образом, рынок краткосрочной аренды квартир, хостелов, апарт-отелей в Украине находится на начальном этапе формирования. Перспектива развития рынка хостелов подкрепляется предстоящим Евро-2012, а также достаточно низким уровнем цен по сравнению с иными видами объектов для временного проживания.

Прогнозы

Еще полгода назад можно было с изрядной долей оптимизма говорить о том, что к 2012 году гостиничное хозяйство Украины изменится до неузнаваемости: появится гостиницанемалое число новых отелей, старые будут реконструированы и возобновлены. Целый ряд компаний заявляли о своей готовности войти на рынок Украины или продолжить развитие бизнеса. Так, российская компания «РосИнвестОтель» рассматривала возможность строительства 3-4-звездочных отелей в Киеве, Харькове, Одессе и Черновцах, кувейтская компания «Sovereign Hospitality Holdings» планировала инвестировать около

$1 млрд. в строительство гостиничных объектов категории luxury, французский гостиничный оператор Accor запланировал к 2012 году построить в Украине сеть из 25 бюджетных гостиниц. Было немало и других планов, о выходе на украинский рынок заявляли такие международные операторы, как «Crown Plaza», «Fairmont», «Hilton», «Intercontinental», «Kempinski», «Le Meridien» и «Sheraton».

Что из всего запланированного, и в какие сроки будет осуществлено, сказать пока сложно. Свою негативную роль сыграли и политическая нестабильность в стране, и сложности в банковской сфере. К основным тенденциям рынка, сформировавшимся во втором полугодии 2008 года, можно отнести снижение заполняемости и перенесение сроков реализации ряда проектов, считает Олег Пономарев. Проблемы с финансированием строительства привели к изменению сроков завершения или даже начала реализации проектов. Так, в Киеве было перенесено с конца 2008 на 2-й квартал 2009 года открытие гостиницы «Золотые купола» на ул. Большая Житомирская, заморожено строительство МФК «Mirax Plaza», включающего гостиничную составляющую, до сих пор не начато строительство большинства гостиниц, заявленных к Евро-2012.

В то же время многие объекты, которые находятся сейчас на стадии проектирования, не были отменены, и, можно надеяться, будут построены, возможно, с задержкой сроков. Те, кто настроен на долгосрочные инвестиции, будут вкладывать деньги в гостиничную недвижимость. Особую привлекательность в этих условиях получают проекты многофункциональных комплексов, где долгосрочность окупаемости гостиничной недвижимости компенсируется быстрым получением прибыли от торговых, а также офисных объектов.

Для крупных международных операторов финансовый кризис является скорее не преградой, а возможностью зайти на рынок с меньшими капиталовложениями, хотя игостиница при достаточно высоком уровне рисков. Поэтому, учитывая перспективу проведения Евро-2012 и ненасыщенность украинского рынка, иностранные инвесторы и операторы не потеряли интерес к гостиничному рынку Украины.

С другой стороны дефицит свободных земельных участков, особенно в столице и крупных городах, и сложности с землеотводом заставят участников рынка обратить свое внимание на существующий гостиничный фонд с целью его реконструкции.

Также можно ожидать смещения приоритетного направления развития в сторону проектов среднего уровня в связи с большим количеством заявленных проектов категории 4-5 звезд. Реализация пятизвездочной гостиницы для любой девелоперской компании становится ее визитной карточкой, предметом гордости. Кроме того, в условиях низкой конкуренции и высокого спроса привлекательность именно 5-звездочной гостиницы связана с желанием девелопера/инвестора быстрее окупить вложенные средства. По мере насыщения этого сегмента произойдет смещение интересов в сторону 4-, 3- и менее звездочных гостиниц – то, что сейчас происходит в сегменте офисной недвижимости.

Конечно, положительное влияние на гостиничный рынок Украины окажет предстоящий в 2012 году чемпионат Европы по футболу. Требования организаторов к городам, принимающим у себя чемпионат, достаточно высоки, и только в Киеве требуется введение в эксплуатацию порядка 50 объектов гостиничной недвижимости разных категорий. Не стоит забывать, что качественная подготовка приема гостей чемпионата позволит повысить туристическую привлекательность страны в долгосрочной перспективе. Матчи проходят вечером, все остальное время туристы смогут потратить на знакомство со страной и развлечения, поэтому, чтобы произвести на них хорошее впечатление, нужно как следует подготовиться.

Главное – успеть, ведь много времени занимает даже простое согласование документов. 2009 год станет показательным, считает Наталья Черная, – успеют ли построить гостиницы, планируемые на 2009 год, начнется ли строительство гостиниц, заявленных к вводу в 2012 году, или нет.

Сложности реализации проектов

Девелопмент гостиничных проектов, по словам Олега Пономарева, считается самым сложным сегментом коммерческой недвижимости: специ­фику ведения гостиницагостиничного бизнеса необходимо учитывать уже на этапе проектирования, проекты эти долгосрочные и требуют привлечения специалистов из разных отраслей.

Но строительство не является самым сложным этапом реализации проекта: управление гостиницей существенно отличается от арендного бизнеса, присущего другим сферам коммерческой недвижимости, и обычной эксплуатирующей организации для этого не достаточно. Процесс ведения гостиничного бизнеса требует опыта и специальных знаний, поэтому профессиональное управление, которое сможет учитывать все особенности рынка гостиничных услуг, включая сезонность (периоды высокой и низкой посещаемости) и зависимость от сферы туризма, просто необходимо. Для Украины дополнительными проблемами являются дефицит опытного и высококвалифицированного персонала, а также слабая законодательная база, регулирующая гостиничный бизнес, и высокая правовая нестабильность при управлении долгосрочными инвестиционными проектами.

Проблема усложняется поиском нужного участка под строительство гостиниц. Для отелей самого высокого класса подходит только центр города, а для гостиниц 3-4 звезды – участки с удобными транспортными развязками. И те, и другие участки являются самыми востребованными и для других видов строительства, которые приносят быстрые дивиденды.

Методы управления гостиницей

Существует два варианта развития гостиничных проектов: в первом случае девелопер проектирует и строит объект в соответствии с международными стандартами гостиничных сетей, а в дальнейшем привлекает для управления определенного оператора, во втором – девелопер выбирает вариант построения собственного гостиничного бизнеса. Грамотное управление гостиничными комплексами является основным фактором успешной реализации проектов. Украина нуждается в опытных высококвалифицированных кадрах – как в управляющем, так и в обслуживающем персонале. Поэтому на сегодня для успешной реализации проектов гостиничной недвижимости большинство девелоперов привлекают международных операторов, причем следует это делать еще на этапе проектирования, чтобы учесть все нюансы. Такой подход позволяет минимизировать риски и повысить доходность проекта.

Оператора, по словам Юрия Тация, можно привлечь тремя способами: франчайзинг, аренда и договор на управление. На сегодняшний день многие международные операторы, работающие в Украине и России, отдают предпочтение договору на управление, а не франчайзингу, при котором все права на использование марки передаются местной управляющей компании. Это связано с их опасениями, что владелец или другая управляющая компания не смогут поддерживать марку, соблюдая должный контроль над качеством, а из-за снижения стандартов обслуживания может пострадать репутация всей сети.

Где лучше строить?

Выбор наилучшего местоположения гостиничного объекта, по словам Элеоноры Мельник, зависит от многих факторов, основными из которых являются: класс строительства, рыночная ниша, в которой будет позиционироваться гостиница, генераторы и структура спроса на услуги размещения. В столице Украины, а также гостиницакрупных городах страны структура спроса на гостиничные услуги выглядит следующим образом: 65-80% бизнес-туристы, 35-20% групповой и индивидуальный туризм. В курортных зонах страны структура спроса противоположная: 85-90% – групповой и индивидуальный туризм, 10-15% – бизнес-туризм.

Местоположение гостинцы в центральном/деловом районе города, особенно при наличии бизнес-составляющих, таких как конференц-залы, помещения для переговоров и деловых встреч, позволяет рассчитывать на постоянный спрос со стороны бизнес-туристов. Наличие офисных центров в зоне охвата гостиницы позволяет говорить о существенной доле спроса на услуги размещения приезжих, посещающих данные бизнес-центры. Исследования компании «Эрнст энд Янг» показали, что каждые 20-40 м2 занятых офисных площадей высокого класса могут генерировать спрос на один сутко-номер в год в близлежащем отеле. Положительный фактор для гостиницы, ориентированной на бизнес-туристов, – это местоположение неподалеку от транспортных магистралей, которые обеспечивают удобный и быстрый доступ в любой район города.

Если же основная аудитория гостиницы – туристы, приезжающие в город с познавательными целями или с целью отдыха, важным фактором, влияющим на загруженность гостиницы, является расположение вблизи достопримечательностей, рекреационных зон, мест культуры и отдыха.

Тенденции и принципы развития бизнеса

Последующее развитие гостиничного хозяйства, как в Украине, так и в мире в целом, невозможно без современного оборудования и новейших технологий. Основным направлением можно считать девиз Всемирной туристской организации в 2003 году: «Технология и природа – два актуальных аспекта развития туризма в начале XXI века».

Гостиницы строятся теперь как комплексы, где размещаются дополнительные услуги для приезжих. В то же время среди мировых тенденций можно назвать специализацию гостиничной базы, концептуализацию проектов. Особое внимание обращается на экологизацию, применение современных технологий, в том числе информационных, использование новейшей техники, эффективных и надежных систем защиты. Важно также наличие определенного количества комплементарных услуг – тех, что входят в стоимость номера.

Основные принципы, которые учитываются при возведении гостиницы, таковы: необходимо, чтобы здание или комплекс сооружений органично вписывались в гостиницаокружающую среду, сохраняя особенности городского или сельского ландшафта; следует учитывать природно-климатические факторы, температуру и влажность воздуха, количество осадков, инсоляцию, скорость, направление ветра и т. д. Большое значение имеет доступное в цене архитектурное, конструктивное и планировочное решение здания, а сама планировка должна обеспечивать экономичность его эксплуатации.

При проектировании здания определенную роль играют особые рекламные ходы: оригинальное оформление фасада, подчеркивающего престижность гостиницы, установление рекордов, например, постройка самого высокого или экзотичного здания, расположение витрин гостиничных торговых центров и т. д. Привлекает внимание и определенная экзотика: так, например, бразильский отель Hilton Sao Paulo Morumbi готов обеспечить своим клиентам передвижение по городу, не зависящее от пробок и других передряг, – на вертолете. Во Флоренции, в отеле Palazzo Magnani Ferroni, особое внимание уделяют ароматерапии, в бостонском отеле Nine Zero любимое домашнее животное постояльца не только уютно поспит и хорошо поест, его выгуляют и даже сделают массаж. В отеле Fitzpatrick Hotels в Вашингтоне номера для клиентов с детьми оборудованы кукольными домиками с миниатюрными шкафчиками, кроватками и тапочками для кукол.

В качестве вывода

Индустрия туризма во многих странах формировалась десятилетиями, и сейчас стабильно развивается, обеспечивая работой миллионы людей, что положительно влияет на экономику государства. В наших условиях туризм может и должен стать движущей силой формирования рыночного механизма ведения хозяйства и поступления значительных средств в бюджет. Ряд стран, например, Испания, Турция, Польша и т. д., именно благодаря эффективному развитию туризма, преодолели спад в экономике, значительно укрепив свое положение на мировой арене. В Украине есть все перспективы для качественного развития туристического бизнеса в целом и гостиничного в частности. Можно надеяться, что потенциал этот будет в должной мере реализован, и станет одним из локомотивов экономики. А кризисные явления лишь помогут сделать это более качественно.

Дмитрий Падалка, журнал "Строительство и реконструкция"