В Ужгороде малые отели уже выставлены на продажу

Борьба за клиентов поставила владельцев мини-отелей перед необходимостью снижать цены за проживание, а управляющие апартаментами компании вынудила сосредоточиться на предоставлении более дорогих услуг

На вырост

В течение последних трех-четырех лет в Украине наблюдалось стремительное развитие мини-отелей (таковыми, согласно условной классификации, считаются заведения с 10-100 номерами). В Ассоциации малых отелей и апартаментов Украины (далее — Ассоциация; г.Киев; с 2003 г.; более 35 членов), правда, не владеют какой-либо собственной статистикой на этот счет. Объясняется такой пробел в первую очередь тем, что не менее 50% рынка находится в тени — владельцы мини-гостиниц и квартирных апартаментов не всегда считают нужным регистрироваться в качестве субъектов хозяйствования. Дело в том, что подобные объекты (мини-гостиницы) возникают не только как городские отели (их контролирующим органам трудно не заметить), но и как “пристройки” к придорожным кафе, закусочным или на месте бывших домов отдыха и пансионатов. Впрочем, в каждом регионе своя специфика: в Карпатах данный сегмент рынка развивается за счет “хатинок”, предназначенных для сельского туризма, в Крыму — путем переоборудования частных домов и коттеджей. Например, по словам Валерия Петровского, начальника отдела по курортам и туризму горисполкома г.Алушты, сегодня статус мини-гостиниц в городе присвоен 50 домовладениям. “Примерно столько же работают нелегально. Доход от их деятельности никто не фиксирует, и налоги в городской бюджет они не платят”, — утверждает г-н Петровский. Принудить хозяев таких мест размещения легализоваться местная власть формально не может. Во-первых, потому, что это частные домовладения, а целевое назначение земельных участков, на которых они расположены, никто не менял. Во-вторых, согласно постановлению Кабмина №297 от 15.03.06 г. “О порядке предоставления услуг временного размещения (проживания)”, регистрации в качестве субъекта хозяйствования подлежат средства размещения, в которых имеется более 10 койко-мест. А хозяева декларируют, что у них столько не набирается. Алла Геркуль, первый вице-президент Ассоциации, оперирует лишь данными ГНАУ, согласно которым в 2008 г. в Украине работали 2144 мини-отеля с общим количеством номеров более 43 тыс. А по мнению других экспертов, с учетом теневого рынка таких объектов размещения более 4 тыс. Для сравнения: в 2006 г. в Украине было зарегистрировано более 1200 мини-отелей.
Что же касается квартирных апартаментов, то учету они поддаются еще хуже, опять же, потому, что львиная доля услуг оказывается нелегально. Известно лишь, что, например, в 2006-2007 гг. в Киеве работало не менее 20 крупных (охват — до 100 квартир) и более 300 мелких (до 10 квартир) агентств гостиничного бизнеса, которые затем начали объединяться в управляющие компании.

Чем благополучие отозвалось

В целом, по итогам 2008 г. загрузка малых отелей в среднем составила почти 70% — гораздо больше, чем у гостиниц покрупнее: например, у киевских этот показатель равен примерно 56%. При этом больше денег зарабатывали мини-заведения средней (300-500 грн. за номер в сутки) и высокой (500-800 грн. за номер в сутки) ценовых категорий. Ведь малые отели зачастую занимают самые “вкусные” участки в центрах городов, а их владельцы из-за небольшого номерного фонда не скупятся на дизайн помещений, дорогую мебель, оборудование. Иногда они еще и предоставляют сопутствующие услуги как постояльцам, так и местным жителям (например, создают SPA-центры при гостиницах). Кроме того, по мнению Александра Радича, управляющего партнера квартирного агентства Stay in Ukraine, в городах-миллионниках в последние два-три года номерной фонд увеличивался и благодаря изменению целевого назначения выкупленных квартир в домах, расположенных в центре города. При этом, по словам Ивана Волошина, директора отеля “Унгварский” (г.Ужгород; с 2007 г.; 100 чел.), подавляющее большинство инвесторов все же рассчитывали получать прибыль только от номерного фонда, удерживая достаточно высокие цены и особо не рассчитывая на определенную категорию клиентов и продвижение дополнительных услуг. “Движение только в одном направлении никогда не даст желаемого результата, в том числе и когда речь идет о формировании имиджа гостиницы”, — подчеркивает г-н Волошин. С коллегой согласна и Татьяна Козлова, заместитель директора столичной гостиницы “Предслава”, которая считает, что большинство владельцев мини-отелей уже начали пожинать плоды непродуманной маркетинговой политики.
Как утверждает Роман Пономаренко, вице-президент Ассоциации, уже в конце 2008 г. загрузка номерного фонда большинства мини-гостиниц уменьшилась до 46,5%. С начала этого года ситуация еще более усугубилась, что обусловлено резким сокращением количества клиентов. Таковыми для малых отелей были в основном командированные либо корпоративные клиенты — крупные отечественные и международные компании, стремившиеся разместить своих сотрудников в приемлемых условиях. Нынче, как известно, все экономят: в командировки сотрудников направляют меньше, да и корпорации стремятся всячески сократить расходы на поездки персонала. “Вместо обычных четырех дней деловые туристы теперь бронируют номера на два дня”, — замечает Игорь Петропавловский, директор мини-отеля “Комфорт”.
Несколько иначе отреагировали на кризис владельцы квартирных апартаментов. В отличие от отельеров, они оперативно учли изменение валютных курсов и сокращение количества клиентов. По оценкам Александра Радича, на столичном рынке посуточной аренды квартир цены в I квартале 2009 г., по сравнению с IV кварталом 2008 г., снизились в среднем на 30%. Впрочем, с учетом нынешнего курса гривни по отношению к доллару аренда для украинских граждан подешевела не столь значительно. При этом управляющие компании ужесточили требования к владельцам квартир и стали отказываться от апартаментов, хозяева которых не пожелали снижать арендные ставки. Вследствие чего со столичного рынка уже ушли около 40% квартирных агентств. Но конкуренцию мини-отелям апартаменты тем менее составили. Это заставило многих отельеров удержаться от намеченного ранее повышения цен. Как уверяют специалисты рынка, большинство мини-гостиниц или заморозили цены на уровне 2008 г., или повысили их на 5-10%.

Настроения

Больше всех пострадали мини-гостиницы среднего ценового сегмента. “Поток постояльцев в этих отелях в Киеве уменьшился в среднем на треть”, — отмечает Дмитрий Заруба, глава Ассоциации. В регионах картина еще печальнее. Евгений Валовой, директор гостиничного комплекса “Озерный край” (г.Пустомыты, Львовская обл.; с 2006 г.; 27 номеров; 12 чел.), говорит, что в результате снижения деловой активности количество клиентов уменьшилось на 40%. Почти наполовину сократилась заполняемость малых отелей в промышленных центрах Украины: Харькове, Запорожье, Луганске.
Прежде всего кризис ударил по владельцам отелей, которые вкладывали деньги в этот бизнес, не изучив спроса и совершенно не представляя специфики работы. “Мне известны многие инвесторы, которые рассчитывали лишь на то, что их деятельность ограничится уплатой налогов и сбором наличности с постояльцев”, — говорит Иван Волошин. В результате в Ужгороде, по его словам, многие малые отели уже выставлены на продажу. Если ранее их владельцы просили за объект $3 млн, теперь согласны существенно снизить цену. Ситуацией поспешили воспользоваться некоторые крупные мировые отельные сети. В частности, в марте Закарпатский облсовет разрешил продать гостиницу “Дружба” на 50 номеров международной гостиничной сети Marriot (США; с 1927 г.; 3,1 тыс. отелей в 66 странах). Как сообщил исполнительный директор гостиницы Василий Макар, при стартовой цене в 13,56 млн грн. “Дружба” была продана за 14,9 млн грн.
Но желающих приобрести мини-отели мало. Во-первых, покупатели ждут дальнейшего снижения цен на недвижимость, а во-вторых, пока ситуация на туристическом рынке не прояснится, говорить о том, что подобные сделки принесут прибыль, рановато.
Что же касается дорогих мини-отелей, то их загрузка уменьшилась в среднем на 15-20%. Но не всех. Если верить Сергею Жежоме, менеджеру клубного отеля премиум-класса “Вилла Елена” (г.Ялта; с 2007 г.; около 60 чел.), у заведения нет проблем с привлечением богатых клиентов, привыкших к лоску. Более того, отель продолжает расширяться в расчете на клиентов, заинтересованных в активном отдыхе, SPA-процедурах и лечении. Не жалуются пока на отсутствие клиентов и некоторые региональные отели, которые позиционируют себя сразу в нескольких ипостасях. Как уверяет Иван Волошин, “за счет своевременной диверсификации услуг и ориентации каждого подразделения гостиницы (банный, ресторанный, гостиничный и лечебный комплексы) на определенную категорию клиентов, в целом, отель ничего не потерял”. Почти не затронули кризисные явления и отели, имеющие выгодное территориальное расположение. В частности, по словам специалистов киевской гостиницы “Комфорт”, изначально ориентированной на обслуживание участников выставок, загрузка отеля в период проведения таких мероприятий составляет почти 100%, а в обычный период — 46%. Этого удается добиться за счет того, что стоимость проживания в мини-отеле на 10% дешевле, чем в расположенной неподалеку крупной гостинице.

Прогноз

Судя по всему, этап “снятия сливок”, когда владельцы мини-отелей в целях получения большей прибыли могли завышать цены на проживание, уже закончился. Кстати, этот тренд относится к гостиничному рынку в целом. Например, на прошедшей в марте в Киеве выставке UITT-2009 были озвучены данные о том, что, например, в Риме при снижении загрузки цены уменьшились в среднем на 16,5%, в Париже — на 13,6%, Лондоне — на 27%, а в Москве — на 18,3%. Правда, не всем нашим отельерам мировая практика — указ. Они утверждают, что раз, мол, стоимость проживания в украинских отелях приемлема для иностранцев, то снижать цены необязательно. И лишь немногие понимают, что игра на понижение хотя и не принесет запланированной прибыли, но позволит обеспечить загрузку на уровне хотя бы прошлого года за счет “плотного” бронирования гостиничных номеров и размещения туристических групп. Уже сейчас отдельные малые отели снизили цены в 2 раза. Однако следует иметь в виду, что подобная “щедрость” распространяется только на туристические группы численностью не менее 25 человек, что как раз и позволяет обеспечить минимальную загрузку малого отеля, в среднем имеющего 50 номеров. По мнению экспертов, ценовая политика гостиниц на 2009 г. формировалась в тот период, когда рынок пребывал в состоянии роста. Сейчас ситуация иная, а потому большинство отельеров будут вынуждены снизить цены на 15-20%, в первую очередь за счет специальных предложений и скидок.
Что же касается развития рынка в целом, то Игорь Петропавловский, например, полагает, что входить в этот бизнес сейчас весьма опасно. Хотя в кризисный период можно без спешки подобрать земельный участок, подготовить необходимые документы, поторговаться с властями и владельцами продаваемых объектов о разумных ценах. Иными словами, не спешить переплачивать и выйти на рынок уже после кризиса. Управляющие же компании в период кризиса, судя по всему, будут отказываться от дешевых апартаментов и предлагать постояльцам более качественные, но и более дорогие квартиры. В итоге, владельцы дешевых квартир будут искать клиентуру без посредников.
"Бизнес"