Підводні камені дешевої оренди

Сьогодні величезна кількість людей, які потребують житло, стоять у багаторічних чергах. І при цьому розуміють, що, швидше за все, черга не дійде до них ніколи

У нинішньому році Кабмін планує зробити добре всім українцям, які не мають власних квадратних метрів - запустити чесний і прозорий ринок орендного житла. Тобто, побудувати багато умовно комфортних, але зате дешевих будинків, які обвалять вартість оренди на ринку. Знімати такі квартири, за задумом уряду, зможе чи не кожен українець, а тіньовому ринку оренди, знову ж таки, на думку чиновників, прийде остаточний і закономірний кінець.

Експерти, яких опитав "Обозреватель", до подібних прогнозів ставляться скептично - і заявляють: для деяких забудовників пропозиція Кабміну може виявитися вигідною, але раніше 2018 року на результати сподіватися не варто, і головне - соціальне житло не обов'язково виявиться дешевим.

Амбіції на 20 мільярдів!

"Ця ідея - наситити ринок доступним за ціною житлом - виникла ще в 2010 році, - розповів нам президент Українського аналітичного центру Олександр Охріменко. - Мова про квартири класу "економ-мінус" невеликій площі, будівництво яких обійшлося б якомога дешевше. Це житло можна буде приватизувати, - ви зможете жити там необмежений час, але ніколи не зможете оформити його у власність".

За словами експерта, це ідеальний варіант для молодих сімей, для яких подібна житлоплоща - їх перше "гніздечко". "Потім ви розбагатієте - і зможете переїхати в більш простору квартиру", - пояснює експерт. Ще одна цільова аудиторія програми - приїжджі. Тоді, в 2010 році, проблема розміщення великої кількості іногородніх в Україні ще не стояла так гостро, а зараз дешева оренда, якби вона раптом з'явилася, і справді могла б розрядити напружену ситуацію.

"Логіка тут дуже правильна. Сьогодні величезна кількість людей, які потребують житло, стоять у багаторічних чергах. І при цьому розуміють, що, швидше за все, черга не дійде до них ніколи, - констатує Охріменко. - Дешева оренда і справді зробила б житло доступним: квартири не роздавали б, а давали в користування за порівняно невелику суму".

Щоб ідея почала працювати, таких будинків має бути побудовано багато. Точніше, дуже багато! "Мова про сотні тисяч житлових будинків, - уточнює Охріменко. - Причому, побудовані вони повинні бути не тільки в Києві. Навіть, переважно не в Києві: адже величезна потреба в таких об'єктах відчувається саме в провінції - де низькі зарплати, мало житла і люди не можуть дозволити собі орендувати його".

Амбітні плани - величенний плюс для економіки. По-перше, програма могла б оживити будівельну галузь, що перебуває в стагнації з початку економічної кризи. По-друге, стимулювала б зайнятість у суміжних галузях економіки.

Правда, коштувати таке задоволення буде недешево. "За цінами 2010 року тільки для пуску такої програми було потрібно 5 млрд гривень, - уточнює експерт. - За сьогоднішнього дня, враховуючи динаміку цін, це буде як мінімум 20 мільярдів".

Інвестори не зрозуміли: а де прибуток ?!

Питання: "Де взяти гроші?" є тут ключовим. Експерти дуже обережно оцінюють реальність фінансування подібної програми з бюджету - особливо враховуючи нинішній дефіцит держфінансів. Не факт, що пропозицією зацікавляться приватні інвестори - навіть незважаючи на безкоштовно виділені земельні ділянки та прокладені за державний же рахунок комунікації до цих ділянок.

"Інвестор сьогодні не піде в Україну навіть під класичну схему -"побудував, продав, заробив", - сказав в прямому ефірі "Обозревателя" аналітик консалтингової компанії SV Development Сергій Костецький. - Звичайна квартира, яка раніше окупала себе за 10-15 років, зараз окупається за 30 років. А якщо врахувати, що 30-35% в новій будівлі складають технічні приміщення - сходові клітки, ліфти - то окупність збільшується вже до 40 років".

Той, факт, що житло ніколи не перейде у власність, для інвестора теж великий мінус. "Це буде державний гуртожиток, який з часом у забудовника відберуть, - стверджує Костецький. - Жоден розсудливий бізнесмен, якщо його не будуть підганяти батогом, не прийде на цей ринок". Та й преференції від держави у вигляді землі та інфраструктури зараз не виглядають настільки привабливо, як раніше.

"Земля в Україні зараз дуже дешева, пайові внески зараз істотно зменшені або навіть відсутні, - пояснює Костецький. - Але якщо рентабельність забудовника до кризи в 2008 році була 200%, в 2009 - 2013 роках вона становила 50-70%, то зараз - максимум 20% ". А це зовсім не той куш, заради якого забудовник буде починати новий проект.

Ноу-хау - "соціальний бізнес-центр"

Правда, саме так виглядатиме ситуація, якщо в урядовій ідеї не буде "дірок". А в нашому варіанті вони начебто є. Тому самі забудовники, просячи не називати їхніх імен, оцінюють соціальний проект Кабміну значно оптимістичніше. І навіть більше того: готові, як леви, битися за отримання дозвільних документів на зведення подібних об'єктів і, якщо треба, то "домовлятися". Тому що навіть попередній погляд на проект урядового законопроекту - зараз його, правда, прибрали з сайту профільного міністерства - дозволяє побачити в ньому не просто прибуток, а й навіть зовсім непоганий прибуток!

"Ніхто не забороняє забудовникові, взявши в оренду ділянку землі і чесно побудувавши один соціальний будинок, звести поруч 3-4 офісних центри бізнес-класу. І дійсно отримати надприбуток", - пояснює "Обозревателю" віце-президент Асоціації професійних управителів нерухомістю Анатолій Топал.

Адже власники цієї комерційної нерухомості, на відміну від конкурентів, будуть звільнені не тільки від плати за землю, але й не стануть платити за доступ до інженерних споруд - електро - і водопостачання, їх не змусять вкладатися в розвиток інфраструктури. Надалі ж - в період експлуатації споруд - власники "соціально-комерційної нерухомості", швидше за все, зможуть ухилитися від витрат на реконструкцію будинку.

За інформацією в ЗМІ, інтерес до урядового проекту нібито вже проявила неназвана китайська компанія, яка готова інвестувати $ 15 млрд. "Якби ця інформація підтвердилася, було б дуже добре, - коментує Топал. - Однак про прихід китайського інвестора ми чуємо вже з 2010 року" .

Будинок - поза будівельних норм

Після оптимістичних заяв чиновників нинішній рік в пресі вже почали називати "роком орендного житла". Експерти, втім, стверджують, що влада надто поспішає. "Поки ще навіть не затверджено законопроект, - нагадує Анатолій Топал. - За моїми підрахунками, програма може заробити через 2-5 років". Протиріч, недомовленостей - і, отже, ризиків для клієнтів в ній дуже багато. Наприклад, документ вносить корективи в будівельні норми і істотно знижує механізми контролю.

"Це, напевно, найбільший мінус - законопроект зменшує вимога до житла. У підсумку, нам можуть побудувати трикімнатну квартиру загальною площею 39 квадратних метрів - і все буде правильно, - каже Топал. - Я, може, трохи утрирую, але загальний зміст залишається".

Не розроблений, за словами експерта, і порядок визначення переможця на отримання земельної ділянки. "У проекті закону написано: хто перший подав заявку, тому надається право будувати. Але хто і як формує чергу цих заявників, поки незрозуміло", - говорить аналітик. А такі нюанси, як показує практика, зазвичай ведуть до непрозорих рішень на користь "своїх" компаній, в кінцевому підсумку нівелюючим всі благі починання.

Щоб ціна оренди вийшла низькою, кількість подібних об'єктів по країні має бути досить великим. "В іншому випадку про низькі ціни можна буде забути, - упевнений Топал. - Цілком можливо, що вони будуть ринковими". У підсумку орендарю можуть запропонувати маленькі квартири, побудовані, не виключено, що і за державний рахунок, - за ціною гарного житла".

Автор: Юрій Патиківський

Читайте також: Як вирішити проблеми валютних позик на житло - пропонує Н.Яресько.