Как провести сделку купли-продажи квартиры за день по новым правилам без лишних потерь

С 1 сентября в Украине действуют новые правила расчетов при покупке на сумму свыше 150 тыс. грн. Больше всего приспосабливаться к нововведениям приходится тем, кто покупает или продает квартиру. И хотя некоторые нюансы сделок с недвижимостью упрощены, первые недели осени выявили возможные подвохи как для покупателя, так и для продавца. ПРОДАВЕЦ Казалось бы, разместил объявление о продаже квартиры – и жди спокойно звонка заинтересовавшегося покупателя. Если цена адекватная, то максимум за три месяца операция продажи завершится успешно. Однако дабы все прошло быстро и гладко, без лишних накладных расходов, необходимо подготовить полный пакет надлежащих документов. Новая система регистрации упрощает предпродажную подготовку квартиры. «Система недвижимости у нас – одна из лучших в Европе, и об этом говорят многие эксперты, в том числе и зарубежные, – отмечает Наталия Наумец, юрист, генеральный директор КЦНОП, независимый риелтор и консультант по юридическому направлению – но, как и все новое, сегодняшние нововведения приживаются не легко». Например, камнем преткновения может стать метраж квартиры. За последние несколько лет определение площади жилья проходило по-разному (то с учетом кладовых и балконов в общей или жилой площади, то без). Если с квартирой проводились какие-либо действа (унаследование, дарение, пр.), и в документах общая и жилая площадь выражены разными цифрами, то окажется нелегкой задачей получить регистрационный документ в новой регистрационной службе. В таком случае желательно сначала провести текущую инвентаризацию в БТИ и заказать справку, которая объяснит расхождения в метраже. Из щелей-коллизий законов будут выползать всякого рода нюансы, если среди собственников квар- тиры несовершеннолетние дети и люди, на которых оформлено опекунство. В этом случае перед обращением в опекунский совет за разрешением о продаже такой квартиры документы со старой регистрацией (т.е. оформленные до 2013 г.) необходимо внести в новый государственный реестр. Займет это практически месяц. Если же ребенок лишь прописан в квартире, готовящейся к продаже, то его желательно перепрописать в другой квартире, например, у родственников, на время сделки. В таком случае можно будет не связываться с опекунским советом. Иначе процедура согласований может растянуться на месяцы. Если собственники квартиры – взрослые дееспособные люди, можно не спешить с регистрацией в новом реестре. Нотариус сделает это за 10 минут, принимая документы «старого образца» при совершении сделки. Нотариусам доступен «новый старый» реестр, который формировался два предыдущих года (с этого года он закрыт для внесения изменений). И если за это время квартира успела попасть в него (покупалась, дарилась, наследовалась), подтверждение права собственности через архив БТИ брать не нужно. ПОКУПАТЕЛЬ Когда поиск по объявлениям и просмотр очередной квартиры увенчался решающим «Буду брать», самое интересное только начинается. Во-первых, стоит поинтересоваться документами на квартиру – это бесплатно. Все сомнения на счет технического состояния дома, комфортабельности жилья важно развеять, и хорошо бы – с помощью специалистов. Оговорить стоимость квартиры разумно в гривне, даже если накопления на покупку делались в разных валютах мира. Потому что процедура расчета по новым правилам – через банк безналичным платежом – возможна исключительно в национальной валюте. Кроме того, как комментирует Наталия Наумец, во время сделок с курсом много инсинуаций – покупателю интереснее считать по курсу продажи, а продавцу – по курсу покупки валюты банками. «Играть на курсе в период сделки нечестно, – говорит Наталия Наумец, – и мы часто рекомендуем, указывая в договорах эквивалент стоимости квартиры, отмечать, что покупатель обязан рассчитаться по курсу, по которому может реализовать обязательство в том банке, который укажет продавец». ЗАДАТОК Цивилизованные люди все денежные отношения подтверждают надлежащими документами. В новых обстоятельствах проведения сделки по продаже квартиры разумно при передаче большого аванса за квартиру подписать нотариально заверенный предварительный договор и передать аванс через расчетные счета. Тогда нотариус при оформлении договора купли-продажи может этот платеж учесть как уже выполненный, и приложит платежку с предварительного договора в основной договор. В предварительном договоре Наталья Наумец также настоятельно рекомендует указать, что экспертная оценка квартиры может оказаться выше рыночной. Особенно актуальным такое уточнение в документе будет с 1 ноября. Документ об оценке квартирытребует отдельного внимания. Пока еще справку оценщика можно получить в течение часа-двух и за относительно скромные деньги – от 250 грн. за квартиру без изысков. Но с 1 ноября в силу должны вступить новые правила оценки, скорее всего, процедура станет более длительной и дороже. В справке указывается экспертная оценочная стоимость продаваемой квартиры. Эта сумма послужит отправной точкой и при определении суммы налога. «Рыночная и оценочная стоимость квартиры – это разные суммы, которые не обязательно могут совпадать, – комментирует Наталия Наумец, – а налог уплачивается с самой максимальной цены». Главное – за время от задатка до сделки выбрать банк для расчета в день сделки. По крайней мере, должны быть открыты расчетные счета. Впрочем, сделать это можно уже и при перечислении аванса. Если сумма задатка составит более 150 тыс. грн., платеж тоже должен быть безналичным. И даже небольшую сумму, как правило, 3% от цены квартиры, которую обычно платят наличными, лучше провести через банк. При этом важно не забыть указать назначение платежа. Квитанция об этой уплате будет принята в последующей сделке, если предварительный договор будет нотариально заверен. СДЕЛКА Утром деньги – вечером стулья. Таков порядок расчета при покупке чего бы то ни было. Однако новые обстоятельства, ограничивающие сумму расчета наличными 150 тыс. грн., заставляют действовать чуть ли не наоборот. К нотариусу покупатель и продавец должны прийти со всеми квитанциями оплаты пользования нотариальными реестрами и всех налогов оплат: получение выписок из реестра, взноса в пенсионный фонд, налоги с доходов физических лиц (5-17% от суммы сделки), – все, кроме основной суммы сделки. Первым на сделке у нотариуса удивится покупатель. Он должен будет внести на счет продавца полную стоимость квартиры, указанную в договоре купли-продажи. И это, не взирая на уже внесенный аванс. Конечно, порядочный продавец, сняв деньги со своего счета за проданную квартиру, вернет сумму аванса покупателю. Либо же вернет ее до того момента, как покупатель должен будет перечислить деньги на банковский счет продавца, если не растратит этот аванс во время оформления документов для продажи. «Сколькими бы советами не делились разные эксперты, как бы расплатиться за квартиру частично наличными, чтобы, возможно, уменьшить сопутствующие расходы на комиссии и налоги, есть четкое разъяснение Нацбанка, в котором указано, что на счету должна быть указана вся сумма по контракту, если она превышает 150 тыс. грн., – разъясняет Наталия Наумец. – Нотариус вправе требовать от покупателя платежное поручение на всю сумму, указанную в договоре, иначе он никак не может убедиться в том, что про изошел расчет». Тут то и будет, кстати, квитанция о внесении суммы аванса по контракту согласно предварительному договору – этот документ нотариус может приложить к делу по договору купли-продажи. А затем наступит очередь удивлений для продавца. Нотариус не может растянуть оформление сделки более чем на один рабочий день. Так что стоит учитывать операционное время в банках – с 9.00 до 16.00, чтобы покупатель успел отправить, а продавец – получить деньги в один день. Лучше успеть до обеда, одним словом. Потому как если прийти в банк с деньгами под самый конец операционного времени, то кассир, конечно, сумму примет целиком и даже выдаст квитанцию, но система может не успеть зафиксировать перевод. Банк выполнит операцию, конечно, и выдаст покупателю справку о переводе денег. Но свои деньги продавец увидит на счету только на следующий день. Может случиться так, что испугавшись возможного обмана, продавец вернется к нотариусу и подаст заявление, что с ним не рассчитались. И последний вправе отказать покупателю в регистрации права собственности на объект. В результате, регистрировать право собственности на купленную квартиру покупатель должен будет самостоятельно, обращаясь в регистрационную службу. Предъявив платежку из банка и договор купли-продажи, документ о праве собственности на квартиру он будет ждать месяц. Избежать казуса можно, подписывая договор, в котором будет указано, что расчет следует провести в течение нескольких дней, до конкретной даты. Но тогда и сделка не состоится в один день. ВАРИАНТЫ БЕЗНАЛИЧНОГО РАСЧЕТА ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ Cуществует пять способов проведения сделки между покупателем и продавцом. Каждый из них четко и конкретно разъяснил Нацбанк в соответствующих инструкциях для банков (как и для нотариусов). Правда, не в каждом банке успели отреагировать внутренними инструкциями и могут даже отказать в услуге. Хотя есть и достаточно расторопные финансовые учреждения, которые готовы даже обслуживать оперативно, буквально день в день, и при этом без лишних комиссий. За первые недели действия новых правил из пяти предложенных оправдали себя только первые два. Первый. Это самый популярный способ расчетов. Покупатель, открыв расчетный счет в банке, аккумулирует на нем средства для покупки. В день сделки переводит нужную сумму на расчетный счет продавца, открытый так же заблаговременно. И непременно в платежке указывается назначение платежа: «Оплата квартиры по адресу такому-то согласно договору под таким-то номером». Идеальный вариант, если счета открыты в одном банке (и даже в одном отделении). Платежное поручение об отправке денег и будет подтверждением расчета для нотариуса. Хотя логичным было бы считать подтверждением расчета выписку со счета продавца. Продавец, все то время, пока деньги за квартиру будут находиться в пути между банковскими счетами (а если счета открыты в разных банках, то это может быть дня два), должен будет уповать на порядочность покупателя, которому ничего не мешает отозвать платеж как ошибочный. (А при этом договор уж будет подписан и имя нового собственника квартиры внесено в реестр). А на порядочность продавца должен будет уповать покупатель, который часть денег передал наличными при предварительном договоре. Второй. Покупатель кладет деньги на счет продавца с формулировкой «за оплату квартиры по такому-то адресу согласно договору под таким-то номером». При этом достаточно только продавцу открыть счет в банке. Но недостаток в том, что сейчас не всегда при пополнении счета указывается причина внесения средств. А для нотариуса важна именно эта формулировка. Да и покупателю спокойнее, если у него будет способ доказать факт перечисления денег. К тому же услуги банков по такой операции дороже. Третий. Аккредитивная форма расчета зарекомендовала себя наилучшим образом в большинстве стран мира. Продавец с покупателем, договорившись о цене и уплате налогов, комиссионных риелторов и других сопутствующих платежей, подсчитывав общую сумму, кладут деньги на открываемый аккредитивный счет. Выполнив процедуру перерегистрации прав собственности на нового владельца квартиры, договор предоставляется в банк. И тот уже автоматически отправляет, согласно документам, указанные суммы на счета продавца, нотариуса, риелтора, государственных налогов, снимая и комиссию за свои услуги. В этом случае ответственность за выполнение принятого решения несет банк. Что априори исключено в системе нашего государства. Да и услуги свои банк оценивает в 3-4% от общей суммы, на что граждане продавцы и покупатели квартир вряд ли согласятся. Четвертый. Инструкция НБУ разрешает открывать депозитный счет на третье лицо. Так может поступить покупатель, открыв депозитный счет на имя продавца, и положив на него необходимую сумму денег. Этот способ самый экономный: нет комиссий за открытие счета, за обналичивание; достаточно открыть лишь один счет (собственно, депозитный). Но, с другой стороны, этот способ наименее удобен и к тому же рискован для покупателя: а что как сделка не состоится – и деньги свои назад можно будет забрать только через суд. Пятый. У нотариуса в пользовании есть отдельный расчетный счет, на который могут быть выложены деньги третьих лиц. Казалось бы, все просто: перед сделкой у нотариуса покупатель квартиры зачисляет сумму на его счет, а на самой сделке нотариус переводит средства на счет продавца в банке. Однако в этом случае нотариус должен будет заплатить 17% налога, так как эти чужие, по сути, ему деньги зачтут как валовый доход. Плюс комиссии за зачисление денег и перевод со счета на счет. Кроме того, эта возможность больше адресована должникам, которые не могут вернуть деньги кредиторам, и потому пользуются услугой нотариуса.