Оформлення права власності на самочинне будівництво

Протягом останніх років часто виникають ситуації, коли громадяни без відповідної проектної документації, дозволів компетентних органів здійснюють будівництво або реконструкцію житлових будинків чи інших об'єктів нерухомого майна.

Це трапляється, як через незнання громадянами норм закону про необхідність отримання спеціальних дозволів, так і з метою економії часу, витрат та зусиль для оформлення відповідної документації. Про те, після закінчення всіх будівельних робіт, виникає необхідність оформити документи для реєстрації права власності на новозбудоване нерухоме майно, так як право власності на нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації.
Що ж необхідно зробити забудівнику, щоб стати власником самочинно побудованого ним нерухомого майна?
За загальними цивільно-правовими нормами, право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. Однак, особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
З самого початку слід з'ясувати, які ж дії забудівника потрапляють під визначення «самочинне будівництво».
Стаття 376 Цивільного Кодексу України визначає поняття самочинного будівництва, - житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Отже, ознаками самочинного будівництва є:
- відсутність належно оформленого документа, що посвідчує право власності чи інше речове право забудівника на забудовану земельну ділянку. При чому, будівництвом об'єкта нерухомості на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, вважається спорудження таких об'єктів на земельній ділянці, що не віднесена до земель житлової й громадської забудови, зокрема, наданій для ведення городництва, сінокосіння, випасання худоби тощо, цільове призначення або вид використання якої не змінено в установленому законом порядку.
- відсутність належно затвердженого проекту та/або дозвільного документу, що дає право виконувати підготовчі та будівельні роботи саме того об'єкту і на тій земельній ділянці, яка передана з цією метою певній особі. Самочинним також вважається будівництво хоча і на підставі проекту, але за наявності істотних порушень зазначених норм та правил як у самому проекті, так і при будівництві, за наявності рішень спеціально уповноважених органів про усунення порушень.
На сьогоднішній день, законодавець встановлює два можливі способи узаконення самочинного будівництва.
У відповідності до п. 3 ст. 376 Цивільного Кодексу України, право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Тому, першочергово, необхідною умовою для визнання права власності у судовому порядку є належне оформлення земельної ділянки під уже збудований об'єкт нерухомого майна.
У разі позитивного вирішення справи, документом, що буде посвідчувати право власності на об'єкт нерухомого майна є рішення суду, яке, згідно п. 5 ст. 19 ЗУ “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень ” є підставою для державної реєстрації. Однак, слід звернути увагу на те, що п.10 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України №461 від 13.04.2011 року передбачено, у разі коли на самочинно збудоване нерухоме майно визнано право власності за рішенням суду, воно приймається в експлуатацію згідно з цим Порядком. Тому, у такому випадку, для державної реєстрації права власності окрім рішення суду, яким визнано право власності на самочинно збудований об'єкт нерухомого майна, необхідно подати документ, що посвідчує готовність об'єкта до експлуатації - декларація про готовність об'єкта до експлуатації або сертифікат (в залежності від категорії об'єкта нерухомого майна), виданий ДАБІ та її територіальними органами.
Інший шлях, узаконення самочинного будівництва регулюється Порядком прийняття в експлуатацію індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них, громадських будинків I та II категорій складності, які збудовані без дозволу на виконання будівельних робіт, і проведення технічного обстеження їх будівельних конструкцій та інженерних мереж, затвердженого наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово — комунального господарства 24.06.2011 N 91, в редакції зі змінами згідно наказу Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 13.06.2012 N 304 та згідно Прикінцевих положень ЗУ “Про регулювання містобудівної діяльності” передбачено, що Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю до 31 грудня 2013 року безоплатно протягом 10 робочих днів з дня подання заяви власниками (користувачами) земельних ділянок, на яких розміщені об’єкти будівництва, збудовані без дозволу на виконання будівельних робіт, за результатами технічного обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж приймають в експлуатацію: індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки,господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, збудовані у період з 5 серпня 1992 року до 12 березня 2011 року; збудовані до 12 березня 2011 року: громадські будинки I і II категорій складності; будівлі і споруди сільськогосподарського призначення I і II категорій складності.
У такому випадку, державна реєстрація права власності на узаконений об'єкт самочинного будівництва буде проводитися згідно ст. 18 ЗУ “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень ”, з видачею свідоцтва про право власності. При цьому, відповідно до Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень державна реєстрація прав з видачею свідоцтва про право власності на нерухоме майно проводиться за наявності державної реєстрації речового права на земельну ділянку, на якій розташоване таке майно. Отже, для державної реєстрації права власності, на узаконений таким шляхом, об'єкт самочинного будівництва підставою для звернення є документ, що посвідчує готовність об'єкта до експлуатації та документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку.

Головний спеціаліст відділу
державної реєстрації речових
прав на нерухоме майно
реєстраційної служби
Головного управління юстиції
у Закарпатській області
Т.О. Мандзюк