Киевские девелоперы засматриваются на регионы

Эксперты рынка недвижимости отмечают переориентирование деятельности столичных девелоперов в регионы. С одной стороны - расходы застройщиков, не связанные непосредственно со строительством, там обычно меньше.С другой - свое внимание на регионы обратили отечественные и международные компании различных направлений деятельности, вызвав увеличение спроса на объекты коммерческой недвижимости. ВВ проанализировал, какие города являются наиболее перспективными с точки зрения развития коммерческой недвижимости.



Харьков



Харьков - один из наиболее насыщенных современными объектами ритейла украинских городов. В настоящее время здесь наблюдается бум строительства торговых цент­ров. Ситуация обусловлена повышением покупательской способности населения и изменением приоритетов харьковчан, которые рынкам и локальным магазинам с ограниченным выбором товаров теперь предпочитают цивилизованные торговые площади. «Кроме того, торговые центры на сегодня стали самым выгодным и надежным объектом для инвестиций на рынке коммерческой недвижимости. В течение 2006 года объем предложения торговых площадей в Харькове увеличился на 85 000 кв. м, или на 40%. В основном в эксплуатацию вводили крупноформатные объекты: гипер‑ и супермаркеты, торговые и торгово‑развлекательные центры», - рассказывает директор компании Build & Live Development Виктор Распутный.



По данным аналитической службы компании «Проконсул‑Девелопмент» (Харьков), общий объем торговых площадей на 01.10.2007 составил в мегаполисе 1 133 200 кв. м, обеспеченность жителей торговыми и торгово‑развлекательными площадями - порядка 150 кв. м на 1000 человек. В структурном разделении по форматам наибольшую долю имеют торговые и торгово‑развлекательные комплексы (31%), а также супер‑ и гипермаркеты (27%). За ними идут рынки (около 17%), небольшие магазины товаров повседневного спроса (15%), магазины‑салоны (9%) и дискаунтеры (2%).



Среди наиболее крупномасштабных торговых центров, открытие которых состоялось в 2007 году, - первая очередь ТРЦ «Дафи» (Салтовка), ТЦ «Экватор» (Северная Салтовка), ТЦ «Экватор» (ХТЗ), ТЦ «Атриум» (центр), строительные гипермаркеты «Эпицентр» (Аэропорт) и «Рим» (Гидропарк), супермаркеты электроники «Мегамакс» (Одесская), «АБВ‑техника» (Левада), «МКС» (ул. Клочковская).



В этом году ожидается открытие еще нескольких объектов: торгово‑офисного центра AVE PLAZA (общая площадь - 22 600 кв. м, торговая - 4000 кв. м), ТРЦ «Джокер» (5700 кв. м), ТЦ «Портал» (8700 кв. м), ТРЦ «Олимпик» (18 000 кв. м), второй очереди ТРЦ «Дафи» (57 000 кв. м), второй и третьей очередей ТРЦ «Французский бульвар» (60 000 кв. м), третьей очереди ТРЦ «Караван» (85 000 кв. м).



Динамика роста стоимости торговых объектов опережает увеличение ставок аренды, поэтому наблюдается снижение показателей среднего уровня доходности для ТЦ Харькова и увеличение сроков их окупаемости. При этом в 2008 году прогнозируется дальнейший рост арендных ставок для торговой недвижимости. По данным аналитиков компании «Проконсул‑Девелопмент», динамика может составить порядка 2-3% в квартал, а ежеквартальный рост стоимости объектов торговой недвижимости прогнозируется на уровне 5-7%. «Исходя из того, что на 2008-2009 гг. запланирован ввод в эксплуатацию более 20 объектов торговой недвижимости, Харьков скоро может стать одним из лидеров Украины по насыщенности торговыми площадями на одного жителя, что повлияет на заполняемость и уровень арендных ставок», - резюмирует В. Распутный.



Днепропетровск



Рынок торговой недвижимости, в Днепропетровске пребывает в состоянии роста. На данный момент, как отмечает В. Распутный, торговая недвижимость Днепропетровска представлена 40 ТЦ, при этом действительно качественными эксперт считает лишь 16 из них, в том числе: ТЦ «Дафи», «Европа», «Атриум», «Привокзальный», «Большая ложка» «Новый Континент», «Новый Центр» «Материк», «Вавилон», «Гранд Плаза», ТРЦ «МОСТ» и другие. Дефицит качественных торговых площадей, по оценкам МСК «Украина‑Канада», составляет 20-40%.



В 2007 году во многих ТЦ аренда увеличилась на треть. «Торговая недвижимость Днепропетровска развивается завидными темпами, по количеству проектов город занимает второе место после Киева. При этом арендные ставки и цена продажи торговых площадей продолжают расти, наибольшим спросом пользуются расположенные в центре города. Главная проблема торговой недвижимости Днепропетровска - в отсутствии качественных помещений по приемлемым ценам», - отмечает эксперт МСК «Украина‑Канада». По его словам, с начала года арендные ставки на торговую недвижимость города увеличились на 30-35%. «Если в начале года они составляли $45-65 за кв. м, то на сегодняшний день достигают $65-85, а в некоторых ТЦ в центре города, например в «Центральном универмаге», и более $100 за кв. м», - говорит В. Распутный. Эксперты МСК «Украина­Канада» уточняют, что за аренду «квадратов» в наиболее популярных объектах ритейла уже просят до $150 в месяц. «Цена продажи качественных площадей стартует с $8000 за кв. м. Дороговизна связана с тем, что эти площади предлагаются в новых дорогих ТЦ и ТРЦ. На вторичном рынке отдель­но стоящее здание (не в составе ТЦ) можно купить от $3000 за кв. м», - объясняют специалисты.



Также эксперты отмечают скачкообразный рост объема вводимых в эксплуатацию торговых площадей. «Его трудно прогнозировать, поскольку большая часть проектов как в секторе ТРЦ, так и ДЦ, весьма масштабные и в основном имеют статус экспериментальных. Сроки их ввода в эксплуатацию могут затягиваться на годы», - говорят аналитики МСК «Украина‑Канада», прогнозируя, что в 2009-2010 гг. по количеству торговых площадей на тысячу жителей Днепропетровск почти в два раза превысит норму. Тогда начнется снижение стоимости арендных ставок.



Одесса



Профессиональные торговые площади в Одессе составляют 121 600 кв. м. Уже сегодня о выходе на местный рынок заявили серьезные международные игроки ритейла. Так, крупный британский фонд Absolute Capital Management Fund совершил первую транзакцию в Украине. Как стало извест­но ВВ, компания уже приобрела в восточной части города, недалеко от пляжа «Ривьера», земельный участок в 185 000 кв. м для строительства ТРЦ Riviera Shopping City площадью 100 000 кв. м. Первая очередь строительства Riviera Shopping City: продуктовый гипермаркет, супермаркет формата DIY, магазины одежды и мебели общей площадью 75 000 кв. м. Еще 25 000 кв. м отведены под развлекательную и fashion‑зоны. Инвестиции в проект составят €75 млн. Планируется, что строительство начнется в I квартале 2008 года и завершится уже в начале 2009 года. Девелопером проекта выступит сам фонд.



В январе о строительстве в Одессе ТРЦ площадью 60 000 кв. м и стоимостью €150 млн заявила крупнейшая девелоперская компания Восточной и Центральной Европы Meinl European Land. Ввод объекта в эксплуатацию ожидается к 2009 году. Шведский концерн IKEA в сентябре прошлого года купил земельный участок под Одессой для строительства мебельного гипермаркета. Сеть супермаркетов розничной торговли Real, входящая в немецкую Metro Group AG, рассматривает сейчас предложения по приобретению земельного участка под ТЦ в Одессе и готова вложить €21 млн в его строительство. Acteeum Group занимается реализацией проекта ТРЦ по ул. Краснова, 3, с рабочим названием «Ипподром», торговая площадь составит 60 000 кв. м (район ипподрома). Инвестиции в проект - €150 млн.



Донецк



Сегодняшние реалии и тенденции развития рынка торговой недвижимости Донецка мало чем отличаются от ситуации в других городах‑миллионниках Украины, хотя он и уступает по объемам данных сегментов от других мегаполисов.



По словам руководителя аналитического отдела местной финансовой компании «Герц» Максима Сидорского, не стоит ждать скорого насыщения рынка и в сегменте торговой недвижимости Донецка. «На рынке города представлено около 20-25 ТЦ различного уровня и форматов площадью от 1000 до 30 000 кв. м, - отмечают в компании «Герц». - Их общая площадь достигает 220 000-250 000 кв. м. Причем лишь некоторые из них можно назвать профессиональными. Объем рынка торговых площадей в 2007 году увеличился за счет ввода в эксплуатацию мелких ТЦ, общая площадь которых не превышает 2000-4000 кв. м. В 2007 году был введен в эксплуатацию ТЦ «Рынок Дружба» площадью 30 000 кв. м. Также рынок торговых помещений пополнился за счет ввода в эксплуатацию ТЦ крупных ритейлов, таких как «Амстор», «БУМ» и других. Общая площадь введенных ТЦ не превышает 50 000 кв. м».



В 2007 году был заявлен к реализации ТЦ «Континент» площадью около 23 000 кв. м, а также вторая очередь ТЦ «Амстор» по ул. Землянской, но ни один из них не удалось реализовать. В город в 2007 году зашла торговая марка «Арбат Престиж» (Россия) и «Край Проперти».



М. Сидорский уверяет, что в 2007 г. арендные ставки площадей в ТЦ в зависимости от качества и расположения объектов колебались в пределах $45-60 за кв. м, а стои­мость продажи составляла от $5000 до 10 000 за кв. м. «В основном владельцы ТЦ предпочитают продаже аренду», - уточнил эксперт, прогнозируя, что в 2008 году цены на качественные квадраты вырастут минимум на 5%, а неликвидные площади могут на столько же подешеветь.



«В 2008 году в эксплуатацию будут сданы объекты, запланированные на 2007 г. А вот в ближайшие три‑четыре года в Донецке может быть построено более 500 000 кв. м. торговых и офисных центров. На текущий момент известны планы о строительстве 12‑ти крупных объектов, как реконструированных из существующих комплексов, так и новых», - говорит М. Сидорский. По его данным, пиком по количеству введенных в строй крупных торговых и офисных объектов станет 2011 год, когда и настанет насыщение рынка.



"Строительство & реконструкция"