В Ужгороде цены на квартиры упали на 30-40%

Острый финансовый и экономический кризис, который сопровождался в Украине стремительным ростом курса доллара, резко сказался на рынке недвижимости. Цены на вторичное жилье практически по всей стране начали активно снижаться.
За год стоимость квартир на вторичном рынке Киева упала практически вдвое. По данным Союза специалистов недвижимости Украины, стоимость одного квадратного метра в однокомнатных квартирах столицы снизилась с 3333 долларов в начале 2008 года до 1878 долларов в начале 2009-го. Цены на двухкомнатные квартиры упали на 39%, трехкомнатные - на 38%. Цены на жилье на первичном и вторичном рынке Львова подешевели почти наполовину. Квадратные метры в «шахтерской столице» подешевели на 20%. Стоимость квартир на вторичном рынке Харькова снизилась на 20-25%. В пределах 10% держатся сегодня только Одесса и Крым. По словам закарпатских риэлтеров, цены на недвижимость в связи с кризисом начали падать и в нашем крае. Так, цены на квартиры в Ужгороде упали примерно на 30-40%, а в Мукачево — на 40-45%.
Главными причинами такого стремительного обвала цен является сворачивание ипотечного кредитования и обесценивания гривны. Фактически сегодня жилищный вопрос может решить только тот, кто имеет сбережения в валюте.

Кредит в долларах - ярмо на шею

Однако совсем не сладко теперь тем людям, которые взяли кредит на покупку жилья в долларах. Вот такой случай: молодой человек Николай год назад женился и купил квартиру в Ужгороде за 45 тысяч долларов. Деньги на жилье взял в банке. Но наступил экономический кризис, доллар упал, и сегодня его квартира на рынке стоит 25 тысяч. Парень просто растерялся, ведь брал кредит в валюте, а зарплату получает в гривнах. Мало того, что переплатил за квартиру, да еще и сумма долга возросла прямо пропорционально с курсом «зеленых». Николай брал кредит без первого взноса, поэтому еще не успел избавиться от значительной суммы. Здесь и появилась у парня соблазн просто отдать банку квартиру и не платить кредит. Но, оказывается, это не так просто.

Банк ничего не может сделать без судебного решения

О том, что из этого может получиться, я решил спросить у компетентных людей.
Александр - сотрудник городского отделения одного из крупнейших банков. Он утверждает, что квартир банки забирают немного, потому что это крайний случай.
Александр рассказывает, что серьезные банки, т.е. те, которые принадлежат к категории первой десятки, не заинтересованы в увеличении количества ипотеки, которая является проблемной. Поэтому они стараются предложить клиентам удобные условия реструктуризации задолженности: продлевается срок, уменьшается сумма минимального взноса. Практически до последнего момента банки идут навстречу своим клиентам. В крайнем случае, им все-таки разрешено в индивидуальном порядке принимать решение о реализации недвижимости.
По его словам, если ипотечный кредит просрочен, банк ничего не может сделать без судебного решения о взыскании с должника суммы долга. Когда решение суда вступает в силу, банк прекращает начислять проценты и направляет исполнительный лист, который передается в государственную исполнительную службу. Затем ГИС делает опись имущества, арест, отчуждения и так далее. Проще говоря, эта процедура по реализации недвижимого имущества может затянуться на полгода, год, а то и больше. Кроме того, существуют определенные юридические уловки. Например, если в квартире зарегистрированы и проживают малолетние дети, то конфисковать такое жилье очень непросто, есть повод опротестовать решение суда. Банкам это невыгодно, так же как и их проблемным клиентам. Ведь по решению суда с должника должны взыскать определенную сумму денег. Если их нет, государственная исполнительная служба перед конфискацией оценивает имущество и добавляет к общей сумме долга еще 10% пошлины. Стоимость имущества в таком случае может не покрыть всех расходов. Следует учитывать и то, что банк имеет возможность некоторое время держать клиентов на крючке, поскольку срок исковой давности по решению суда - от 3 до 5 лет.

И все-таки «горячие» квартиры...

Вячеслав Валерьевич Мищенко, директор фирмы ЮРК «Априори», которая занимается операциями с недвижимостью и оформлением кредитов, рассказал, что банки таки выставляют на торги недвижимость по ипотеке. «Горячих» квартир, которые продают банки, немного - около 10-15% всего рынка. Здесь следует сравнить с Соединенными Штатами Америки, где сейчас ипотека составляет 90% рынка недвижимости.
По его словам, некоторым людям, которые брали кредит в долларах, действительно легче отказаться от квартиры и не платить банку ничего. Поэтому банки обычно идут на частичное уменьшения тела кредита или процентов, то есть стараются отбить хотя бы часть суммы. Не всегда это удается, поэтому на рынке и появились квартиры по ипотеке, которые продаются по относительно низким ценам. Сейчас наши банки те квартиры, как пирожки, распродают. Но они рано или поздно закончатся, и перестанут влиять на цены рынка недвижимости. Ведь рынок требует квартир постоянно.

Ситуация на рынке

Я попросил Вячеслава в общих чертах описать нынешние реалии рынка недвижимости в областном центре Закарпатья:
- В Ужгороде цены на квартиры упали на 40%, а некоторые из них подешевели на целых 60%. Однако, это все относительные цифры, ведь если сейчас человек имеет деньги, он может купить жилье в Будапеште за ту же сумму, что и квартиру в Ужгороде. Например, двухкомнатная квартира на ул. Владимирской на втором этаже с хорошим ремонтом теперь стоит 45 тысяч долларов, а раньше за него хотели 80 тысяч долларов. В принципе цена в гривнах осталась та же, просто все зависит от курса доллара. Но это, конечно, касается только вторичного рынка. Новостройки не очень подешевели, так как их в Ужгороде немного. Цена на квартиры снижают только те застройщики, которые находятся на грани банкротства. Это в основном фирмы, которые не имели собственного капитала, а держались на плаву за счет кредитов.
Сегодня банки не рискуют давать кредиты на ипотеку. А из-за отсутствия ипотечного кредитования покупать квартиры стали намного меньше. Но даже если оно будет восстановлено, условия будут намного жестче. Например, без первого взноса кредит не выдавать и потребуют, чтобы клиент имел не менее половины суммы. Но, скорее всего, пока ситуация на рынке не стабилизируется, банки не будут кредитовать людей вообще.
Важным фактором является то, что людям психологически и морально тяжело привыкнуть к новым ценам. Поэтому наблюдается определенное затишье. Спросом частично пользуются квартиры в пределах 30-50 тысяч - это 2-3-комнатные квартиры.
- Какие факторы влияют на цены на недвижимость в Ужгороде?
- Много заробитчан покупают квартиры для своих детей, которые учатся в университетах Ужгорода. Этот слой людей очень велик. Даже недавно подходила женщина, которая хотела купить квартиру детям.
Кроме того, Ужгород все-таки областной центр, что также важно. Конечно, сыграли свою роль кредиты, т.е. их галопирующий рост. Любой человек с фиктивным документом мог взять кредит. Все были заинтересованы, потому что все жили на этих откатах.
Очень многие студенты покупали малосемейкы и однокомнатные квартиры. Поэтому именно на них был большой спрос. А это в свою очередь сформировало такой парадокс: разница между одно-и двухкомнатной квартиры составляет от 1 до 2 тыс. долл. В городе катастрофически не хватает однокомнатных квартир.
К тому же, на цены всегда влияет сезон строительства. Просто всегда есть определенный слой людей, которые будут продавать квартиры, например, для того, чтобы достроить дом.
- Есть ли в Ужгороде крупные собственники недвижимости?
- Есть такие, кторые имеют 5-10 квартир. Они их покупают для своих нужд. Я знаю людей, которые в свое время достаточно неплохо заработали на разнице цен. И это не только у нас, это и в Киеве. Теперь это уже не выгодно. Эти люди потом перешли на операции с землей.
- Высокие цены квартир в Ужгороде имели бы привлечь сюда солидных инвесторов-застройщиков?

Ужгород давно не выдерживает своих границ

- И действительно, Ужгород давно не выдерживает своих нынешних границ. Однако строиться фактически негде, потому что все участки уже раздали в частное владение. За последнее мэрство Ратушняка было роздано почти все свободные земли, включая Боздошский парк. Я не думаю, что компании-застройщики будут платить бешеные деньги за эти участки. Доходило до того, что 25 соток земли с фундаментом в парке «Боздош» стоили полмиллиона долларов.
Ужгород, скорее всего, расширится за счет сел — Миная, Сторожницы, Баранинцев. Там есть земли сельскохозяйственного назначения, которые могут использовать под застройку. Первые ласточки - новостройки в улучшаются. Там уже есть целый комплекс.
Я думаю, пока кризис не закончится, в Ужгород инвестор не придет. Знаю, что сюда хотел идти «Киевгорстрой», но, наверное, кризис помешал, потому что пока что его здесь не было. Пришли только львовяне - «Интергалбуд», «Захидинвест» и «Наш комфорт». Из-за кризиса с рынка исчезнут маленькие и средние компании-застройщики, так как они работали в основном за счет кредитов. Останутся только гиганты. По принципу выживает сильнейший.

«Жизнь по аренде»

- Какова ситуация с недвижимостью, которая сдается в аренду?
- Как упали продажи, так же упала и цена за аренду. В принципе, если пройтись по проспекту Свободы, везде увидите надпись «Аренда». Бизнеса трудно выжить в условиях кризиса, поэтому сейчас цены упали где-то вдвое и фиксируются в гривнах, хоть и привязываются к курсу доллара. Все поняли, что зарплаты мы получаем таки в гривнах.
Были времена, когда катастрофически не хватало помещений для бизнеса, которые казались в аренду. Был даже выражение: «живет по аренде». Теперь же бизнес не идет, и поэтому появилось немало помещений. А с другой стороны, на них нет спроса. Еще под жилье спрос есть, хотя цены и упали. Например, сегодня однокомнатную квартиру сдают в аренду за 1000-1300 гривен в месяц. Для сравнения: ранее она стоила 200 долларов. А сдать квартиру с «наворотами» за 500 долларов сегодня очень трудно.
Студентам стало немножко легче, потому что цены упали, однако все зависит от благосостояния их родителей.

Кризис начнется летом

- Какие прогнозы теперь самые реальные?
- Сегодня трудно делать какие-либо прогнозы. Пока в полной мере не возобновится кредитование, до тех пор цены на недвижимость не будут расти. Скорее всего, они либо останутся на нынешнем уровне или будут падать. Но если ситуация с экономикой будет ухудшаться, соответственно и цены на недвижимость пойдут вниз. А ситуация пока, что только ухудшается. Все говорят о кризисе, но кризис, видимо, начнется только летом. Просто, пока что, все живут на старых запасах. Изменений к лучшему ожидать не стоит, потому что Украину ждет такой большой катаклизм, как президентские выборы.
Руслан ФАТУЛА